房地產融資知識
隨著我國國民經濟的持續快速增長、居民收入水平的不斷提高以及城市化進程的加快，出現了房地產融資主要依靠銀行貸款、融資結構不合理等問題。以下是由學習啦小編整理關于房地產融資知識的內容，提供給大家參考和了解，希望大家喜歡!
房地產融資知識一：
(1)如何實現有限追索。追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對一個項目的風險評價以及項目融資結構的設計。應該根據具體的商業房地產項目的風險系數、投資規模、投資結構、開發階段、經濟強度、市場安排以及投資者的組成、財務狀況、生產技術管理、市場銷售能力來安排。尤其取決于商業房地產開發企業自身的實力和項目的市場前景。
(2) 如何分擔項目風險。風險分擔是項目融資的突出優點，應該在投資者、貸款銀行以及其他與項目利益有關的第3方間有效地劃分項目的風險，風險分擔的程度取決于各方的實力和在項目開發中的利益對比。
(3)如何利用項目的稅務虧損來降低投資和融資成本。商業房地產項目前期投資巨大，可以考慮如何通過合并納稅來獲得前期稅收上的利益。
(4)如何實現投資者對項目百分之百的資金要求。項目融資中股本資金的注入方式比傳統的公司融資更為靈活，但在設計融資結構時應最大限度地控制項目的現金流量，保證現金流量不僅可以滿足項目融資結構中正常債務部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。
(5)如何處理項目融資與市場安排之間的關系。對于一般的項目融資而言，長期的市場安排是實現有限追索項目融資的一個信用保證基礎，但是商業房地產市場前景難以確定，因此，在風險分擔時，項目投資方應該給予債權人一定的保證。
(6)如何結合項目投資者的近期融資戰略和遠期融資戰略。長期融資的時間有的可達20年之久，但一般的投資者出于對當地的投資領域不熟悉采取謹慎之策僅僅把融資當作是一個過渡，所以時間不會太長。而且由于種種情況的變化很可能涉及到重新融資問題，其難易程度是根據融資結構的不同決定的。
(7)如何實現投資者非公司負債型融資的要求，這是商業房地產項目融資的核心內容。一般而言項目融資模式有以下3個特征：
A.在貸款形式上。(a)一個有限追索或無追索的貸款;(b)購買項目一定的資源儲量和產品。
B.在信用保證上。(a)要求對項目的資產擁有第一抵押權，對于項目的現金流量具有有效的控制;(b)要求把項目投資者一切與項目有關的契約性權益轉讓給貸款銀行;(c)要求項目成為一個單一業務的實體，除了項目融資安排外，限制該實體籌措其他債務資金;(d)對于從建設期開始的項目，要求項目投資者提供項目的完工保證;(e)市場方面，要求項目具有類似“無論提貨與否均需付款”性質的市場合約安排。
C.時間結構上。無論融資方案如何復雜，其包括的兩個階段是：項目的建設、開發階段和項目的經營階段。幾種具有代表性的融資模式有：(a)投資者直接安排融資的模式;(b)投資者通過項目公司安排融資的模式;(c)以“設施使用協議”為基礎的融資模式;(d)以“杠桿租賃”為基礎的融資模式;(e)以“生產支付”為基礎的融資模式;(f)以“黃金貸款”為基礎的融資模式;(g)BOT 項目融資模式。
房地產融資知識二：
1.內部融資方式包括：
(1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間后從稅后利潤中提取的盈余公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太愿意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。
(2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委托開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委托單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有：
(1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。
(2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用于土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
(3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。
(4)房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商業信托的形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，并享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，并委托專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。
(5)商業抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。
(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
看過“房地產融資知識“的人還看了：
2.貸款的基本知識
3.創業融資知識
6.房地產知識學習