如何做好運營管理經驗分享

企業如何做好運營管理經驗分享

千頭萬緒而能夠定位其中的關鍵經營點，才能著力于一處而得以精確打擊。這不僅是對初創企業創始人的考驗，也是關乎企業成功與否的關鍵。這里小編給大家分享一些關于如何做好運營管理經驗分享，方便大家學習了解。

如何做好運營管理經驗分享

1、考察運營管理流程的完備性

正如法約爾所說，一個有效的管理體系應該包括計劃、組織、指揮、協調和控制五項基本職能。同樣，運營管理流程也應該具有上述五項基本職能，通俗來說，應該包含P(計劃)、D(執行)、C(檢查)、A(調整) 四個主要部分。但在企業中，管理流程往往只關注編制和檢查環節，在這兩個環節中流程文件均能很好的描述，對于執行、調整環節卻是一筆帶過，甚至會存在明確規定"不允許運營計劃進行調整"的管理制度。流程的缺失往往都是運營管理體系不能很好推行的核心原因。

2、考察運營管理流程可執行性

大多地產企業都不乏翔實的管理流程，這些流程文件能覆蓋企業的各項管理職能，但在執行過程，這些流程卻經常受限，難于發揮應有的作用，此時需要對流程本身的可執行性作出判斷，比如在計劃調整環節，看能否明確在"何時"進行調整，由"誰"來完成調整，遵照"什么樣"的步驟完成調整等等。為了診斷的全面性，需要針對整個運營管理流程的所有業務環節執行同樣的審查動作，以發現問題。

3、考察關鍵控制點的合理性

企業為了保證運營管理過程中各個環節的合規性，規避運營風險，都會在流程的各個環節設定相應的審核點，也就是流程的關鍵控制點，這些控制點設置的合理性也將影響運營的效率。我們往往從如下幾點來判斷關鍵控制點設置的合理性：能否有效控制或者降低風險，控制點的實施人員是否具有足夠的知識和經驗，是否有適當的權責劃分，能否快速的處理例外情況等。

4、考察項目計劃模板的適用性

項目計劃模板是運營管理過程中需要使用的重要表單，每一個項目開發計劃的制定都源于此模板，對于這個模板中的"關鍵節點計劃模板"，我們主要考察是否吻合公司管控要點，比如關注進度推進，關注現金流影響等。而對于模板中的"主項計劃模板"我們主要考察是否滿足主項計劃制定的原則，比如關鍵路徑事項，歷史瓶頸事項，多部門協同事項等。

5、考察周報和月報的合理性

地產企業為了有效獲得運營管理過程的第一手一線信息，經常使用各種各樣的周報/月報進行采集，因此我們需要考察周報/月報的合理性。在周報/月報使用上，各部門往往將其作為工作情況的匯報表，極盡所能的描述每天開展的工作及進展，這樣的報告看似很詳盡，卻背離了管理的初衷——企業希望通過這些表單了解的應該是工作進展、遇到的.瓶頸、需要投入哪些資源解決、需要哪些部門協同等等。因此，診斷周報月報的合理性往往考慮表單設計的合理性，以及業務部門使用的合理性。

中小企業運營模式

1.運營特色戰略

采取與眾不同的運營特色戰略在一定程度上是一種比較實際的運營戰略，因為這種戰略的制定也就是為了吸引消費者，所得到的成效自然而然是最明顯的。新形勢下的中小企業采用運營特色戰略會在一定程度上增加自身的核心競爭力。中小企業在實施運營特色戰略時可以從實現產品差異化戰略和服務差異化戰略方面下手。

產品差異化戰略就是通過提高中小企業的產品的質量、風格、價格等，以產品自身的魅力來引起消費者的購買欲望，這種方法必須保證企業所銷售的產品在市場上沒有替代品，企業必須有著這類產品的設計版權，通過產品的差異化來吸引消費者的目光，從而實現中小企業的穩定的發展。服務差異化戰略就是通過服務的態度、質量等方面來吸引消費者，如今的許多企業雖然自身發展得風生水起，但是其自身的服務水平引起許多消費者的不滿。

中小企業要在服務差異化上多做文章，在運營的過程中始終以顧客為主，通過服務差異化來抓住消費者的內心，這種方法在一定程度上會為中小企業帶來許多回頭客和老顧客，這樣一來中小企業就能夠得到長足穩定的發展，從而在擁有更大的市場。但是不管是產品差異化戰略，還是服務差異化戰略，都與企業的成本有著緊密的聯系，所以，中小企業在實施運營特色戰略的同時一定要權衡成本與特色之間的關系，保證中小企業的'穩定發展。

2.企業聯合戰略

企業聯合戰略是指中小企業聯合在一起，在運營的過程中實現共同贏利和進步。中小企業具有規模小、產品種類少、資金周轉慢等的特點，采取企業聯合戰略能夠在一定程度上解決這些問題。采取中小企業聯合的戰略，各個中小企業可以在平等互利的基礎上，結成較為緊密的聯系，互相取長補短，開發共同市場，這種方法在一定程度上對于中小企業的穩定發展具有非常重要的作用。

采用企業聯合戰略是由于每個中小企業都有自己的許多優勢，比如不同的生產技術和設備，各自的營銷網絡和目標顧客。企業聯合戰略就將各個中小企業的優勢聯合在一起，形成一個強大的運營結構組織，在運營過程中，可以為消費者提供全套的服務，這在一定程度上比只能夠提供一種服務的企業更加具有競爭優勢，對于消費者來說更加具有吸引力，在運營的過程中可以達到共同進步的地步，能夠使各個中小企業得到長足穩定的發展，共同應對在激烈的競爭市場中所發生的種種困難和危機。

3.綠色運營戰略

在經濟高速發展的背景下，任何發展都不能以破壞環境為代價，綠色運營戰略已經成為當今社會發展的主流問題，任何企業在發展的過程中都必須考慮到環境問題。新形勢下的中小企業應該實施綠色運營戰略，提高企業的市場競爭力，在運營的過程中要始終堅持綠色營銷的理念，樹立綠色的營銷理念，要求企業在發展的過程中寓環保意識與運營決策中，在營銷的過程中不能只是考慮到企業利益和消費者利益，也要考慮到公共利益和對環境的影響。

同時企業在運營的過程中要加強對綠色產品的研發，企業首先應該了解消費者的需求，根據消費者的需求設計出具有高效環保理念的產品，以綠色環保為主題來吸引消費者的購買。在可持續發展戰略的背景下，中小企業以綠色運營戰略為戰略支撐必會屹立于不敗的地位。

運營管理工作流程介紹

運營管理工作流程：

1.定義流程：用戶可以自定義流程類型以滿足企業需求;

2.設計流程：用戶可以使用工具方便簡單的設計工作流程圖;

3.定義規則：用戶可以在流程中觸發執行自定義的腳本，完成特定的業務工作;

4.分配任務：用戶可以分配工作任務，包括系統中的一些工作任務，如登入、登出、歸檔等;

5.分配人員：在每一個工作點可以分配工作人員。另外，管理者可以把工作委托給其他人完成，也可以在運行時確定工作人員;

6.啟動工作：可以選擇要處理的工程圖紙或文檔，啟動工作流處理后繼工作;

7.接收流程：接收本人要處理的流程;

8.執行任務：可以利用流程信箱接收和發送流程，執行分配給自己的任務;

9.發送流程：將流程發送到下一個節點;

10.跟蹤流程：流程圖節點以不同的顏色表示當前運行情況;

11.監控流程：流程的管理者可以及時掌握流程的情況。

管理流程存在問題：

1)分工過細導致一個經營過程有很多部門完成，運作的時間長，成本高，信息在各部門流通時，需要花費大量的時間和精力進行交流、溝通。

各個部門對需要處理的事件又有不同的優先順序，都是把自己認為最重要的事件優先處理，因此很難保證一個經營過程按照顧客所希望的時間完成。

2)各部門按職能劃分，員工只對自己的上級主管負責。

部門所追求的是部門的最優，各個部門都盡可能地占有企業資源以及獲得最大利益，很難達到整個經營過程的整體最優。

但企業的生存取決于對顧客提供的產品和服務，顧客并不關注企業中的某個部門業績，而是整個企業的經營行為。

3)現在的企業層次過多，機構臃腫，為了銜接各個部門和各個環節，企業需要設置許多管理人員，這些管理人員對經營過程進行協調，控制，監督，審查。

企業運營工作基本要求：

清晰的頭腦思維：做為運營人員，一定要有很清晰自己企業產品鏈的思維，如果自己都弄不懂，如何安排與計劃，所以想投入工作狀態，這種必不可少的。

對產品的敏感度：不管您做哪個行業，做為一個有思維有潛力去挖掘與發現的人才在哪都會被欣賞的，所以，不要往往局限在原來的狀態下，要學會去吸收與發現新事物，對新事物的敏感度強。

學習能力要強：做為一個運營人員，工作中涉及到計劃，組織，營銷與統籌，如果沒有很好的理解能力與學習能力，自己做起來也是費勁的，所以在決定做這個行業的小伙伴一定要了解自身是否適合這個行業。與自己是否有這種抗壓工作的能力，由于這種工作涉及部門與主導比較廣，所以抗壓能力是必須的。

必會的辦公軟件：制作結構流程圖這是最簡單的，也是必須要會的，只有腦袋有了清晰的結構布局圖，開發人員才知道怎么開展工作，有了布局圖需求也自然跟著一個一個出來了，這時運營人員與產品組要討論整個產品的展示方式與用戶體驗。像PPT，word以及專用的草圖軟件這些都是必須要會用的辦公軟件。

營銷理念與推廣：營銷是運營人員的重點，產品做為企業的核心，產品的好壞直接影響著將來的運營，而運營人員最初的結構布局就起了至關重要的一點，直接關乎將來運營效果，所以營銷理念與推廣是必須要懂的，不然做為一個運營人員都不知道如何銷售自己的產品，那如果讓用戶來消費。推廣有哪些手段與方法，將來如果規劃這些都是必須要會的。

運營人員的工作內容：整理產品連鎖鏈，制作產品結構布局圖，制作產品需求圖，計劃企業營銷方案與新產品開發連鎖鏈，組織部門探討與關聯建議，分析營銷數據并提出市場需求，掌握用戶體驗與建議分析。

物業運營管理工作的主要方面：

一、明確年度目標

年度工作目標是全年工作的行動指南，鹽城中心管理處根據總部統一部署、結合項目實際運行情況，主要圍繞團隊建設、降本增效、培訓考核、安全管理等方面落實各項工作，進行細化分解、不折不扣的全力推進。打造團隊，規范管理，全面提升管理能力和物業品質。

(一)、各部門負責人就強化“三標一體”，夯實各業條線的基礎工作，提高服務品質。樹立“金鷹”的品牌意識，建立企業文化傳承機制，等目標任務與項目簽訂了承諾書，細化到每周會議組織全員學習崗位標準、工作要求、操作流程，行政人事部協助各部門開展21場專業培訓，全面提高人員服務意識、管理能力、專業技術能力。

(二)、注重團隊建設，完善考核體系,加強骨干交流，搭建成長平臺，制定了物業工程部門各級崗位的員工技能操作考核方案，各班長級的電腦文檔考核標準，進一步提高大家的工作積極性，保持核心團隊相對穩定性，簡化流程，提高工作效率。

(三)、按照公司體系標準完成項目設備設施的維護，落實不同季節的維保及安全管理，確保設備運行完好率，持續對各電井的電流與溫度檢測，根據中心服務需求，組織工程部門快速有效的完成業主報修任務9293件，建立各項應急預案組織架構并按計劃啟動應急預案并組織演練，電梯困人救援、防火疏散、抗洪防汛等演練工作，全面貫徹預防為主的要求，零事故安全運行。

(四)、快速響應集團各項需求，促進組織“扁平化”運行。切實落實減員增效工作，分3次梳理公司的架編，對大、小物業的組織架編，擬定合并方案并組織實施，確保平穩過渡;對保潔崗位進行合理優化，;會同南京凱恩特公司現場勘查確認合理調整。從多方位做好開源節流、降本增效工作，實現節能降耗指標。

二、強化溝通渠道

物業管理是過程化管理的服務行業，隨著商業服務需求的提高和物業管理專業化的進一步普及，運用合理的方法及技巧來溝通是物業人的基本技能，良好的人際關系也是物業管理工作成功的關鍵因素，強化溝通能力是貫徹落實服務措施、實現公司發展目標和提高企業競爭力的重要保障。

(一)、我們每天每天都要面對形形色色的業主，而為他們提供服務的所有物業管理人員就更需要加強溝通，建立這種渠道，通過見面問候、設立服務熱線、業主意見箱、滿意度調查、召開座談會等日常性溝通，主要是把我們的信息、思想和情感在服務業主的大群體中傳遞、交流、滲透、達成共識的工具。增進彼此的了解，及時消除誤會，從而提高業主的滿意度，融洽關系可以取得業主對我們工作的理解與支持。

(二)、物業服務是離不開當地政府各級主管部門的大力支持，所以我們加強并拓展與政府相關職能部門、各事業單位、社區居委會等外聯單位的聯系，積極相應并參與各類會議、培訓及活動，對房管、物價、城管、公安、消防、市政、規劃等重要主管部門定期拜訪與溝通，這些都是物業項目管理中寶貴的資源。

(三)、目前的管理早就跨越個人主義，而倡導的是團隊作戰，在與上級、下級、平級跨部門的溝通也是尤為重要的，所以項目營造出良好的溝通氛圍，通過企業文化建設，樹立溝通全員化，創造時時事事能溝通，建立開放分享的溝通機制，經常性保持意見交流，通過良好的溝通可以增強企業的凝聚力，提高工作效率和具備市場競爭力。

(四)、我們重點是做好物業項目的管理，通過專項業務外包，可以從繁雜的具體事務中脫離出來，真正成為項目管理的計劃組織者、監督協調者，把物業公司的職能從初始化的保姆升級成管家，組織架構也變得更為簡化，從業人員也更專業化，項目涉及的綜合服務商的業務分包，但是在管理上必須強調統一性，業主面對的是物業公司，必須明確公司統一的服務標準，落實到各個專項業務，通過晨會、周會、培訓、演練等多種形式強化督導，在服務過程中加強信息共享平臺，避免推諉扯皮現象，月度召開服務質量評估專項會議，建立獎懲機制來全面保證服務品質。

三、有效控制成本

物業管理的成本構成主要包括： 薪資成本、房屋設備的維保、能源消耗、行政以及各種市政管理費用，因此為了有效控制運營成本，要著重做以下幾項工作：

(一)、合理配置人力資源

對照物管委托合同，甲方的要求，物業項目的特點等因素合理定編定崗，整合資源，按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，通過招聘和在企業內部培養一專多能復合型人才，使員工隊伍精干，并加強培訓，讓新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。部分項目實行專業分包化轉變，將部分項目分包給專業公司，例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目分包給社會上的專業清潔公司，他們在清潔衛生方面能夠提供比物業公司更加專業的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣有效降低管理成本。

(二)、落實能耗管控措施

在日常工作中加強全員節約的意識，節約指的是人力、物力的節約。我們要杜絕浪費和不良行為，把容易出問題的環節，如耗材、水電費等。通過對水、電的測算來防止公共設施設備的跑、冒、滴、漏等情況發生，更換專項?？亻_關、對附屬用房，過道采用節能光源分流點等辦法來節約能耗;充分挖掘公司內部的節約潛力，做到處處精打細算，增收節支，把浪費、損失消滅在萌芽狀態。

(三)、高效使用維保費用

對于商業項目而言，客流量巨大、服務要求高、管理點分散、營業時間性強，所以日常的物業管理難度比住宅物業要高很多。日常商業項目的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣正常供應、公用面積保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、倉儲管理和意外事故處理等。對于真正想長期經營好商業項目的地產企業而言，由于各項商業設施的使用頻次特別高，需要特別注意有計劃地維護保養。維修保養費用包括設備設施運行的維護、公共部位維修費用和業主日常維修費用，在公司的成本中占很大比重。在管理中控制了維修費用就在很大程度上控制了支出，維修工作的效果也直反映出管理的能力。因此，對維修費用做到最恰當的控制。

(一)、認真編制全年維修預算，同時建立和完善維修費用審批制度。為了更加合理地編制修繕計劃，同時更好地分析物業管理過程中存在的共性問題，需要建立維修服務檔案，切實提升運營管理的水平，同時也為將來的維修、翻新、擴建等提供重要參考信息。

(二)、加強工程外包監督管理。對項目大型的維修維護統一按照公司要求發出招標邀請，根據投標單位所提供的資質、服務、價格等綜合評估，確定出合適的外包單位，盡量把費用控制到最好的水平。合同中明確在施工過程中，雙方共同就技術、造價以及將來的影響進行全面考慮，同時要求對方派駐專人對整個施工質量進行全程監督，確保工程質量。

(三)、把握好維修時間節點。為了確保商業設施的完好運行，要根據年度的維修計劃，結合往年的維修保養記錄，在商貿春秋調之前完成“三修”工作，(大修、中修、小修)，為商貿經營提供有力保障。

(四)、做好維修行業的信息調查和信息收集。及時掌握市場的價格信息、技術信息，是我們確定維修方案的重要依據之一。通常設備在周期內發生故障有如下三類情況。初期：此時設備的故障率運行在準許故障率之下。在這一階段著重提高設備維護服務人員對故障的檢測診斷能力和修理能力，加強對材料備品的管理。中期：設備維護人員對設備中需要定期更換的易損件經常加以關注;了解設備中最重要最昂貴的零部件，編制管理檔案和應急處理預案;還要了解設備在安裝方面的缺陷，找出隱患并加以解決，盡快降低設備的初始故障率使其進入穩定運行狀態。后期：設備或系統已快達使用年限，由于零部件的磨損故障率將上升，但能在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低故障率，減少維修材料的更大消耗。

(五)、有效控制行政費用。要求各崗人員離開辦公室時間較長或下班時，必須關閉空調、飲水機，電燈和電腦、打印機、復印機等辦公設備;在日照光線充足的情況下，室內不得開燈;禁止上網聊天、玩游戲，復印機設置較低色度，節約碳粉。打印紙雙面使用。對于一些日常費用，如辦公用品、耗材等都嚴格控制，并統一執行以舊換新的制度，定期通報費用使用情況,促使各部門增強節費意識。按照月度對各部門領用辦公用品數量及金額進行統計分析，發現問題及時處理，切實使各部門能夠按需領用辦公用品。做好開源節流，才能夠在日常管理中更加有效的控制運營成本，企業贏得市場競爭力，從物業管理的角度盤活公司現有及未來的存量資產。

四、提升服務品質

品質是金鷹物業永恒的主題，在安全保障前提下放在第一位，重心是圍繞質量體系來運行，物業的經營目標、企業文化是靠全體員工共同努力才實現的。加強項目體系建設，規范并完善各級崗位的工作流程、巡檢標準及工作標準，做好基礎建設和標準化管理，提升員工的服務品質。

(一)、物業管理工作要提高服務質量，首先要有服務意識。也就是說，只有想到，才能做到;先有意識，才有行動。這一點說起來很簡單，但要每一位物業管理人員都能做到，也是很不容易的。對內，要做到上級為下級服務，盡而使員工以良好的狀態面向業主，為業主提供優質的服務。對外，要不斷強化員工"把業主的事當成自己的事"，讓每一位業主真切的感受到平時許多方面都離不開物業服務。

(二)、物業管理的實質是服務。"管理"是就具體事物的管理，既然是服務，就要有服務意識，就要求物業管理從業人員都必須樹立強烈的服務意識。要從思想和認識上明確知道自己所從事的這個行業的`特點和要求。那就是：為客戶提供最好的服務，最大的便捷;為客戶想的更多，做的更好;用我們的服務和效率去創造企業和自身的價值;用心去創造完美。這既是物業管理企業的質量方針和服務宗旨，也是物業管理從業人員應當具有的基本素質。

(三)、不斷積累工作經驗。工作經驗也是提高服務質量的基礎。總結經驗不僅可增強物業與業主之間的關系，而且可為我們提高服務質量提供極為重要的信息。物業管理人員應充分利用這些信息，總結經驗，進一步提高服務質量。主要做到以下幾點，首先要找出物業管理產生差錯的根本原因。服務差錯通常表明服務體系中存在嚴重的缺陷，管理者應盡力找出差錯產生的根本原因，解決服務體系中存在的問題，而不能就事論事地糾正具體的差錯。其次改進服務過程檢查工作。系統地記錄、分析各種服務差錯，以便管理人員發現服務過程質量檢查工作中的不足之處，采取必要的措施，改進服務質量檢查工作。對經常出現差錯的服務工作，管理者更應加強服務質量檢查工作，制定服務差錯記錄制度。使用電子檔建立管理信息體系，記錄業主投訴的問題。服務人員可直接檢索有關信息，例如投訴者從前經歷過的服務質量問題，就能更好地做好善后服務工作。管理者則可以根據服務質量問題的類別和頻率，研究具體的改進措施，提高服務質量。

(四)、強化法制觀念。我們有了高超的服務技能，強烈的服務意識外，還必須樹立高度的法律觀念，做到在日常工作生活中知法、懂法、守法，并運用自己掌握的法律知識，維護企業的利益、客人的利益、自己的利益。在對外交往、對客服務中，不能出現法律漏洞，以免使自己和企業受到不應有的損失。

物業管理人員只有明確樹立以上觀念，才能真正成為合格優秀的管理者。每位服務人員都高度樹立了從業觀念，那么企業綜合服務競爭力就會強大，核心競爭力就會得到提升，企業在市場競爭中，就會獲得較好的經濟效益和社會效益，就能夠給顧客提供一流的服務。

五、保潔保安管控

年初就組織各部門對外包項目做市場摸底調研，完成當年度招投標或續簽工作，嚴格執行第三供方合同的各項條款，完成管控規程、考核標準和績效評估工作并，進行有效監管和月考核工作。

(一)、委外安保負責項目外圍現場秩序的維護，落實區域內24小時防火、防盜、防破壞、防爆炸、防治安事故發生。對機動車與非機動車停放做好引導，保證整齊與安全，對商貿大型節假日在廣場促銷活動予以配合，及時發現和處理可疑情況，減少治安事件的發生，為中心提供一個良好的營業環境，確保管理區域的安全。綜合部每天晨會宣導，每班專人檢查，員工著裝規范、精神飽滿、積極熱情、禮貌待人，嚴格紀律和檢查考核制度，查崗和點名相結合;雙方每周進行1次全面的保安服務檢查，每月不低于4次，按4次的均分進行考核，分A、B、C、D四級：A級良好，正常付款;B級一般，給予書面提醒改進質量，不合格項改正后正常付款;C級不合格，將扣除月服務費總額的2%-5%進行處罰;對不符合項整改不及時納入當月的績效考核。堅決執行制度管理，防止人員虛設滿勤，侵害公司利益;管理激勵機制的健全，使秩序員和車場隊伍從而走向“制度管人，制度約束人”的良性軌跡。

(二)、外包保潔是負責購物中心的整體公共區域，嚴格按合同核定的人員編制安排工作，不允許人員頂崗加班，每天采取不定期形式按照排班表及崗位分布表對保潔人員實際出勤進行檢查，每天晨會都對儀容儀表、行為規范等不間斷的宣導及檢查，要求遵守各項管理規章制度，文明禮貌、熱情服務并服從管理，自覺維護金鷹的良好形象，每周分班次對工具使用、保潔流程等組織集中培訓，并針對不同崗位進行實操培訓，使保潔員全面掌握保潔工作知識，達到金鷹保潔的工作要求;每季度都督促保潔公司對全體保潔員進行《保潔工作手冊》學習，并結合保潔實際工作質量著重進行以下培訓：清潔劑的分類和使用、衛生間保潔流程、不銹鋼保養技術和流程等，中心管理員每天對保潔實際工作狀態進行檢查考核，不合格處要求立即整改,良性管控保潔服務質量，對保潔的耗材采取出入庫形式，統計登賬，統一定期發放材料，以控制耗材的實際使用及保潔質量的穩定性。

六、創新管理思路

創新是企業發展的靈魂。我們要求全員除了扎實地掌握好服務的規范化、標準化以外，還要因人、因時、因地的做好個性化服務、特殊服務、超值服務。創新是延伸服務和發展服務的生命。企業需要樹立創新觀念，創造新服務、新營銷理念，經營一定會是蓬勃發展、長盛不衰的。

(一)、商場物業的管理與一般類型物業管理的最大不同之處就在于物業全員要協助商業項目形象的宣傳與推廣，如物業全員配合商貿“金鷹購”、“微信大標”的推廣，不斷擴大商業及物業的知名度，樹立良好的商場形象，吸引更多潛在承租商和消費者。這是商場實施統一管理的一項必不可少的工作，也便于商業特色具體體現，是一種無形資產和潛在的銷售額，有助于促進消費者的消費觀念，從購買名牌產品到投資店鋪的轉變，加速商場的印象時期轉入到成熟時期。

(二)、物業在承接服務的過程中，通過對商業日常在提供設備設施運營、秩序維護井然、環境衛生整潔等各項保障工作的前提下，創新管理思路，提供多種特色化的服務項目，如月餅銷售指標688盒，積分卡銷售指標150萬，物業團隊積極開拓資源，取得超額完成351萬的業績，獲得商貿總經理室的表彰及嘉獎，這些就超越《物業管理服務合同》中所約定的服務要求，又滿足了業主對物業管理的基本需求，也使業主在享受服務的過程中體現出物業其他價值。

(三)、對外營造獨特的企業文化，根據商貿同城三店提升業務技能培訓的需要，擬定三店的店長培訓ppt，物業管理知識及隨堂考核試題，全員關注特種設備的安全運行，針對電扶梯注意事項安排委外單位對中心營業員與外包保潔進行分班次專項學習，塑造了物業良好的專業形象，對內要重視資產管理，把“資產臺賬要清晰”、“運營風險要可控”這兩大項同時抓，要理清年度指標的計算基礎，并且要落實財務制度執行過程中的管控，起到規避經營風險的作用。通過規范化的管理及物業自身品牌的打造，給業主注入一種強大的文化內涵，讓其成為我們物業特有的標志。

運營管理工作應具備的能力：

1、 團隊的管理，團隊設立目標，指定執行方向及計劃，給予團隊學習及發展的空間。

2、 運營的監控，有效的數據監控，發現運營過程中的問題，及時的提出調整方案及正確的方法。

3、 有效的策略，面對困難，面對瓶頸，如何突破，如何發展。

4、 市場的拓展，網站的發展需要市場的磨合，需要資源的利用，如何有效的利用資源，開展網站市場拓展的工作，建立網站品牌及影響力。

公司運營管理方案：

1、物流部

1)負責執行儲運部的各項工作流程和作業標準，合理利用倉儲空間，積極探索新的運輸模式，不斷提出優化物流作業流程改善建議;

2)尋找物流公司、進行比價、議價及運輸合同的簽訂;

3)執行運輸考核指標，定期對承運商進行考核與評估;

4)及時監控運輸市場動態,及時調整運輸策略,加速物流速度,降低運輸成本;

5)合理利用人力資源和倉庫設施,降低人力成本、能耗和物料的消耗;

6)負責物流運輸異常投訴的處理與跟進;

7)相關溝通、協調工作，運輸公司運營方案。

2、商品配送

1)接收出庫單，打印揀貨單，填寫物流單，規劃方案《運輸公司運營方案》。

2)將物流單的信息反饋業務員和跟單員。

3)查詢物流單號，以及處理問題件。

4)處理與物流公司交接事務。

5)配合物流平臺操作員為相關貨運公司上門提貨，做好貨品歸類、清點數量等準備工作。

6)與業務部作好溝通工作。

7)做好接單，寫單，查單工作。

3、核心業務及關鍵控制點

物流內部作業管理，需抓住物流作業中必須控制的點，制定相應的作業管理目標，并針對管理目標制定相應的管理流程及作業標準。

1.)盡量減少外叫車參與市內配送工作;如一定要用外車，需要業務員簽字;方可交由物流部調車。

2.)建立長期合作物流公司檔案及物流合同(物流公司營業職照、稅登記證、機構帶碼證、專線報價)。

3.)每月15日前物流部完成回單對賬工作(單據：物流托運單、我司出貨清單、對賬單，以客戶在我司清單上簽字或蓋章為準)，從財務到公司付清運費以每月25日完成，賬期為55天(月結承運商)。

4.)回單結承運商，應在回單財務部3天之內;將運費付出(拿現金或轉賬)。

5.)建立運費賬目明細(客戶、數量、名稱、地址、金額)，每月10號前遞交公司。

資產運營管理培訓課程：

首先，無形資產本身具有超乎想象的價值，這是有形資產所不能比擬的。其次，無形資產營運能夠給企業帶來超額利潤。并且無形資產營運有利于企業進行低成本擴張，實現規模經濟。無形資產同有形資產一樣，通過營運都可以實現價值增值。企業可以將自己的知識產權、管理優勢等無形資產對外參股，或者轉讓，擴大企業生產規模，實現規模經濟效應。在具體運作過程中，企業要根據自身的實際情況，采取適宜的策略，才有可能獲得成功。

無形資產開發策略

專利和商標是已經權利化了的智力創新成果，是企業在市場競爭中法律承認并給予保護的獨占市場的武器，企業必須采用一些先進的跟蹤與分析的方法去觀察、分析競爭環境和競爭者，進而制定一系列行之有效的無形資產開發策略，最終取得無形資產開發的優勢。

無形資產延伸策略

企業利用現有的品牌生產其他產品，在一把名牌大傘下聚集系列產品，形成名牌的“王國”。實施品牌延伸，可以幫助新產品順利進入市場，減少新產品上市的風險。同時，可以大幅度降低產品介紹期的促銷費用，消費者會有意無意地將對原產品的信任感傳遞到新產品上。并且，品牌延伸可以進一步擴大名牌的影響，增加名牌的價值。

無形資產融資策略

企業利用本身的無形資本進行融資具體措施是：第一，若是創業籌資，可以利用企業的技術、管理、營銷、人才等綜合優勢，借助一項優秀的創業方案就可以吸收風險投資取得創業資本;第二，若是企業持續生產經營活動中進行籌資，可以將部分無形資產進行抵押取得貸款。 第三，若是以合資或合作方式吸收外資，企業要對我方的資產進行全面評估，特別要對容易疏漏的技術、人才、營銷網絡等重要資源進行全面評估、合理作價，以此獲得更多的資本。我國許多企業都成功地運用了這一策略，特別是一些知名的上市公司，更是從資本市場籌集了大量資金。 第四，若是以特許經營方式接受投資，對受資方來說前期只投入部分資金就可以取得特許方的先進管理經驗、配方、商標權等無形資產的特許使用權。

無形資產擴張策略

企業利用名牌效應、技術優勢、管理優勢、銷售網絡等無形資產可以盤活有形資產，通過聯合、參股、控股、兼并等形式實現資產擴張。利用無形資產進行資本擴張，其最大優勢在于成本低、投資省。

無形資產分配策略

黨的十 五大提出把按勞分配與按生產要素分配結合起來的分配制度，這是對我國現階段生產力發展水平和生產關系的充分肯定。在現代企業中，科技人員、管理人員的勞動不僅要按照他們為創造企業價值所作的貢獻大小按勞分配，而且要把他們的勞動成果資本化，為企業的無形資產參與利潤分配，并且企業的品牌、技術、管理訣竅、計算機軟件、營銷網絡等無形資產都可以作為資本投入其它企業，特別是那些高科技企業，在企業尚未投入運營之前，技術就可以作為資本投入，參與企業的利潤分配。

無形資產營運應注意的問題

加強無形資產投入。目前，加強無形資產投入應包括：利用知識產權營造無形資產;在質量信譽中營造無形資產;廣告宣傳中營造無形資產;在人才科技中營造無形資產;在經營管理中營造無形資產。我國企業在這五個方面投入中，特別是在人才、科技和廣告中的投入普遍很少，這必然形成較高的產品成本，造成所謂的“橄欖型”經濟(兩頭小、中間大)。

充分利用和發展現有無形資產。多數無形資產項目受時間的制約，因而企業應當在其有效的時間內，盡量充分加以利用，并努力將現有的無形資產盡快轉化為現實的生產力。抓住現有無形資產的各種優勢，主動開展各項業務，充分發揮無形資產的延伸、融資和擴張等功能。

無形資產的擴散和傳播。所謂擴散，就是指無形資產通過市場或非市場途徑傳播。沒有擴散和傳播，無形資產就不可能產生巨大的經濟與社會效益，就難以得到消費者的理解、認同和支持。在無形資產的擴散和傳播過程中，企業形象是最重要的內容，名牌是最直接的體現，互聯網是最有效的渠道。

無形資產的保持與維護。無形資產既然已成為企業最為寶貴的資源，那么企業就有責任去很好地珍惜和維護它。一是運用好法律手段。二是不斷地調整與變化。要適應消費者的需要，在保持無形資產內在特色的前提下及時適應消費者習慣、偏好的變化，以使企業生產經營與市場和消費者的需要保持同步。三是保證質量。開發和創造無形資產需要高質量，維護無形資產也需要高質量。高質量是無形資產的靈魂和生命力所在。四是要不斷創新。只有不斷創新才能增強競爭力，才能鞏固已取得的優勢地位和避免競爭對手模仿，也才能真正不斷滿足市場需求。