前期物業服務合同(5)
前期物業服務合同
第五章 雙方權利及義務
第十三條 甲方的權利及義務：
一、甲方的權利：
1、代表和維護業主、物業使用人的合法權益;
2、審定乙方擬定的物業相關管理制度;
3、審定乙方服務年度計劃、財務預算及決算;
4、監督和協助物業公司履行服務合同;
5、根據業主大會的決定選聘、解聘物業企業;
6、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料、并于合同生效之日起30日內向乙方移交。
二、甲方的義務
1、協助乙方監督業主遵守《業主公約》;
2、協調、處理本合同生效前所發生的本小區物業管理方面的遺留問題;
3、當業主、物業使用人不按規定交納物業服務費時，協助催繳或按相關規定處置。
4、協助乙方與社區、街道、公安派出所搞好小區物業工作;
5、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。
第十四條 乙方的權利和義務
一、乙方的權利
1、根據《物業管理條例》和相關的法律、法規及合同的約定，制定小區物業管理制度;
2、對違反《業主公約》和小區物業管理制度的業主，有權提請有關部門處理;
3、可以將小區內的專項服務內容委托給相關的專業服務公司，但不能轉讓服務合同的全部內容;
4、負責編制該小區房屋，附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大、中、小修方案，經雙方議定后由乙方組織實施;
5、負責編制該小區 物業管理年度計劃、資金使用計劃及決算報告;
6、每一年向該小區全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目;
7、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂出書面約定，并負責監督;
8、按約定向業主和物業使用人收取服務費用;
9、乙方沒有對業主專屬物品進行保管的義務，不負責小區業主及物業使用人的各種物品的丟失、損壞、碰撞、亂劃等。
二、乙方的義務
1、按合同約定的服務項目、服務質量，為小區業主和物業使用人服務;
2、接受業主和業主委員會、物業行政主管部門、物價等部門的監督、檢查和指導;
3、對物業小區的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如確需改變，按《物業管理條例》相關條款執行;
4、對小區內違反《業主公約》、治安、環保、物業裝飾、裝修和使用等方面的法律、法規規定的行為，及時向有關行政管理部門報告，在確保自身權益不受侵害的條件下有義務及時勸告;對業主安裝太陽能熱水器等設備、設施要嚴格限制、管理、指導，以免對共用部位造成損壞。
5、乙方應忠實、合法的履行職責，謹守職業操守，不得在物業管理中侵害業主或物業使用人的合法權益;
6、乙方在規勸、阻止業主及物業使用人不當行為時，應尊重業主及物業使用人的人格尊嚴，不得擅自處置業主及物業使用人的財產，不得侵害業主及物業使用人的合法權益;
7、本合同終止時，必須向甲方移交全部檔案資料。
第六章 物業服務質量
第十五條 經甲、乙雙方約定，小區物業按照《延邊州住宅小區物業服務等級標準》為四級服務：
一、房屋外觀：完好、整潔、外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡，每4年對小區樓道進行一次刮大白。
二、設備運行：
1、供水、供電、通訊、照明等設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患;
2、設立24小時報修值班電話，8小時接待服務，共用部位、共用設備、設施急修1小時內到達現場。建立維修回訪制度，維修回訪率達到70%;
3、設備運行操作人員嚴格遵守操作規程及保養規范;
4、消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通;
5、道路暢通，路面平坦;
6、路燈、樓道燈等公共照明設備完好率達到90%以上，按規定時間定時開關;
7、設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。
8、保持設備設施場所整潔衛生，制定設備設施管理制度;
9、危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。
10、公用照明燈天黑開燈，24時前關燈。
三、房屋及設施、設備的維修、養護：
1、按政策規定和《業主公約》約定對房屋進行管理服務;
2、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時報告有關部門和業主委員會，并協助有關部門依法處理;
3、空調安裝無安全隱患;
4、房屋裝修符合規定，不能發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。
5、小區硬覆蓋發現小部位損壞應及時修復。
四、公共環境：
1、小區公共場所、樓道、樓梯、主次干道，每天清掃一次;樓道、樓梯每周拖一次，發現污染，隨臟隨拖。
2、及時清掃積水、積雪;
3、樓道玻璃每半年擦試一次;
4、垃圾每日收集一次，運送至小區外的垃圾箱。垃圾做到日產日清;
5、小區內要根據需要進行消殺害蟲，有效控制蠅、蟲孳生;
6、小區內公共排放雨水、污水管道定期疏通，保證排放管道暢通;
7、對雨水、污水排放井、化糞池定時清掏，保證排放井通暢。
五、綠化管理及養護：
1、花草樹木無枯死，發現死樹，及時清除，并適時按需要補種。
2、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌，施肥和松土;
3、適時組織防凍保暖，預防病蟲害;
4、草坪應及時進行修剪，及時清除廢棄物。
六、交通秩序：
1、小區內謝絕與業主無關的機動車輛長時間滯留、過夜。
2、保持小區內、大門處消防、急救通道暢通。
七、安全防范：
小區主出入口24小時設兩名接待員輪流提供接待服務，對小區內重點部位每4小時巡查一次，謝絕商販隨意進入小區。設一名管理人員，八小時工作。
八、急修：接到報告后，白天1小時內或按雙方約定時間到達現場，并及時處理，做好維修記錄。
九、小修：24小時之內到達現場并及時進行維修，做好維修記錄。
十、小區檔案資料的管理：
建立檔案管理制度，共用設施設備檔案、業主檔案、維修記錄等，建檔成冊，妥善保管。
十一、業主和物業使用人對乙方的基本滿意率達到75%。
第七章 違約責任
第十六條 乙方違反本合同，未達到服務質量約定目標時，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失時，乙方應承擔相應的法律責任。
第十七條 甲方違反本合同，造成乙方未能完成合同內容時，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正，給乙方造成損失的，全體業主承擔相應的法律責任。
第十八條 乙方違反合同，擅自提高收費標準時，甲方有權要求乙方說明情況，小區內60%以上的業主不同意時，乙方要將多收的部分予以清退，情節嚴重的要承擔賠償責任。
第十九條 甲乙雙方的任何一方無正當理由提前終止合同時，應向對方支付本小區年物業管理費用總額的150%的違約金，給對方造成損失超過違約金的還應給予賠償。
第八章 其他事宜
第二十條 利用物業管理區域內共用部位、設施設備的經營收入在乙方提留合理收入外，其他部分須用于小區的公益性投資，物業公司未經業主大會同意不得擅自利用共用部位經營。
第二十一條 小區外側房屋的管理：本小區住宅樓毗連的一層外側的房屋，因其結構與小區相連，并具有共有、共用設備和附屬建筑，根據《城市異產房屋管理規定》，須承擔相應義務，具體承擔的義務如：共有的上下水、馬葫蘆、
化糞池設施，共有的供暖設施，共有的主體結構，共有墻體修繕，共有樓蓋修繕等，其物業服務費的交納按照相關文件執行。
第二十二條 對于居民住宅樓內至馬葫蘆之間下水管道堵塞，乙方應及時給予協調修繕，但服務所需費用應由相關業主自行承擔，維修費用雙方應事先商定方可維修。
第九章 附則
第二十三條 為維護全體業主、物業使用人的切身利益，減少公共財產損失，在不可預見的情況下，如發生火災、煤氣泄漏、漏電、跑水、救助人命，協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因為采取緊急措施造成甲方必要的財產損失時，雙方按有關法律規定處理。
第二十四條 在本合同有效期間，如遇戰爭或類似戰爭行為、自然災害等不可抗力因素，致使合同無法履行時，雙方按國家相關法律處理。
第二十五條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
第二十六條 本合同未盡事宜，按《延邊州住宅小區物業服務等級標準》、國家法律法規、政策執行。
第二十七條 本合同在履行過程中發生爭議時，由雙方當事人協商解決，協商不成時，可向申請延邊仲裁委員會仲裁或依法向人民法院起訴。
第二十八條 本合同共8頁，一式三份，甲乙雙方及物業行政主管部門(備案)各執一份。
第二十九條 本合同自雙方簽字之日起生效。
甲方： 乙方：
代表人 代表人：
年 月 日 年 月 日
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