淺議對小區車位歸屬權的探討(2)

三、各國立法例中關于車位歸屬的規定
從世界各國立法例來看，也是各有特色。如在日本這樣一個人多車多而地少的國家，停車位也一度成為社會主要矛盾之一。為此，日本通過了以強化停車場設置義務為宗旨的停車場法律案，把停車位分為地面露天停車位和屋內停車位。但是，對停車場的產權歸屬問題并沒有作十分明確的規定。日本的地方法院與最高法院特別是在對地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴重。而日本學術界認為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認定為專有部分的理由是不充分的，故建議應當通過共用部分的專有使用權來進行處理。而在大陸法系之傳統國家德國，其民法典對停車位問題并沒做出規定，而是于1973年修訂《住宅所有一權法))時得到了明確，即該法的第三條第二項“以持久性界標標明范圍之停車場，視為有獨立性之房間”。亦即地上、地下之停車場皆可設“專有所有權”，并能夠獨自讓與、設定負擔。(參見陳華彬著:《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年版，第工69頁。)同樣，在另一個傳統大陸法國家法國，在其1950年的《都市計劃法》當中也規定了“居住區域與停車區域得為分別的不動產”，亦即將停車位視為建筑物區分所有當中的專有部分。與上述幾個國家之規定不同的是我國的臺灣地區，1991年4月臺灣‘內政部’營建署命令‘舊后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應視為‘公共設施’，不準登記為個人私有，也不準分割零售”。(林永訂:《論地下室停車位的所有權與使用權》，載《軍法專刊》第5期。)該規定將停車位視作公共設施，并依附于專有部分。對此，臺灣學者也有不同看法，認為停車位既可成為區分所有權而單獨登記，也可作為共有部分進行專有使用。這是主要大陸法國家和地區關于停車位的有關規定，對同屬大陸法系的我國不無借鑒之處。
四、對我國《物權法》中的小區停車位產權歸屬規定的探討
于2007年10月1日起施行的《物權法》明確規定:“建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有’，。全國人大會法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業主專有和專用的;而且在買房過程中，通常都是和開發商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。王勝明說，物權法規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”主要針對現實生活中的一些情況:有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放;不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。對于在小區共有道路上停放汽車，并收取相關費用的現象，北京大學法學院教授尹田指出，法律規定，占用業主共有道路停放汽車的車位，屬業主共有。這就意味著，開發商、物業公司不能將車位收費所得據為己有;如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應屬于全休業主共有。如果有車的業主無償占據了小區的公共道路，則損害了無車業主的利益，因此只有讓全體業主共同分享停車利益，天平才能得到平衡。
而其中的一部分規定還是不準確，對于“建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”而現實生活中出現的沒有約定的情況，物權法沒有規定該怎么處理?對于物權法出臺前車位的買賣，是使用權的買賣，而如今的買賣就存在產權證的辦理，車庫、地下車庫可認為是建筑物，就可辦理產權。而地面的車位不是建筑物，又怎么能辦理產權證呢?對于這些細節問題，呈待物權法司法解釋能早日解決!
五、結束語
《物權法》中對于小區停車位歸屬問題的規定，還是比較合理的。小區停車位的產權終于有了明確的歸屬，對此，老百姓和開發商都能明確自己的利益，保障自己的利益。從而使房地產市場能健康快速的發展，更好的推動市場經濟的發展。真正建立起我們的和諧社會!