小區物業管理畢業論文
小區物業管理畢業論文
眾所周知，小區物業管理與城市居民以及城市的現代化密切相關。下面是學習啦小編為大家整理的小區物業管理畢業論文，供大家參考。
小區物業管理畢業論文范文一：住宅小區物業管理工作探討
一、住宅小區物業管理特點
隨著現代居住方式的不斷改變，物業管理既有普通服務型行業的特點但又有著不同于其他服務性質工作的特點，主要體現在以下幾點：
1.社會性。
住宅小區是人們居住、生活的聚集地，居住在小區里面的人從事著各種各樣的行業，人口結構十分復雜，是整體社會的一個重要組成部分。不同的居民有著不同的素質、不同的需求，所以在小區的物業管理中就會有社會化的現象發生，因此說，物業管理具有很強的社會性質。
2.整體性。
現代大型住宅小區的功能具有多樣性，會根據周邊配套設施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂休閑等等。小區物業管理的內容包括了：日常的衛生保潔、綠化、安全保衛、公共設施的維護、規范進出小區的車輛行為、管理業主房屋裝修業務等等，這些內容組成了一個管理整體，需要小區物業管理處提高綜合服務質量，提升業主的滿意度。
3.服務性。
住宅小區業務管理的目的就是為了滿足業主們居住、生活的需要，所以物業管理要以為業主們創造一個優美、舒心、安全、滿意的居住環境為己任，這也是物業管理最終的整體目標。而且，物業管理要在合同規定的額范圍內提供基本的服務之外，還要結合小區特點和業主需求提供有針對性的個性化服務。4.復雜性。由于住宅小區內居住的人員素質、需求各不相同，對物業服務內容和標準要求也不一樣，有些對服務標準要求高一點，有些則低一點，而且由于小區業主的收入水平和物業管理消費意識存在著差別，對物業管理收費標準也多持有不同意見。另外，住宅小區的物業管理在實施過程中也會涉及到市政管理、水電氣供暖供應、公安、街道辦事處等部門，所以說小區物業管理具有相當的復雜性。
二、基于業主滿意度的物業管理措施
小區的物業管理處是為小區內集體業主提供服務的，跟其他服務性質的工作一樣，目標都是為了提高業主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。
1.規范小區車輛管理。
隨著經濟收入的提高，越來越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區，進出車輛非常的多，占道亂停亂放現象嚴重，甚至在上下班的高峰期還會出現小區道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問題相當突出。為解決這些問題，首先作為業主要自覺將車停放在劃定的停車位置，物業管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為;其次，增加監控攝像頭，物業人員加強小區內的巡邏，發現占道停放車輛和堵住車庫門的情況要進行規勸，對碰擦事故進行取證;最后，限制外來車輛停放到小區內，在車位和空間有限的情況下優先滿足小區內業主需求。
2.維護小區衛生環境。
小區的衛生環境是需要廣大業主共同來維護的，隨便扔點小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺的話，就會造成嚴重的衛生問題。小區內有一些場所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會因為個別業主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節總會發出惡臭。維護小區衛生環境，首先就要求業主共同自覺戒除隨意扔垃圾的習慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經常擦拭垃圾桶，引導業主往垃圾桶丟垃圾時掀開垃圾蓋;最后，物業管理需要定期指派專業人員進行小區消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。
3.物業與業主多些溝通諒解。
物業管理處在日常的管理工作中要多站在業主的角度考慮問題，業主也要多支持物業人員的工作，多給予理解，這樣才會令到小區多了份和諧。業主和物業人員都有不同的脾氣和處理方式，在對一些問題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因為管道線路維修需要暫時停止水、電、氣、暖的供應時，物業管理處要提前通知業主做好準備;比如，會產生噪聲污染的一切房屋裝修項目禁止在周末進行，以免影響到業主的休息;對于業主投訴的問題，物業管理處應當及時處理并給予答復等等。
4.消除隱患，保障小區的安全。
物業管理的重要職責之一就是保障小區業主人身和財產的安全。住宅小區發生失竊、甚至命案的事時有發生，一旦發生這種問題，物業有著不可推卸的責任。業主繳納了物業費，物業就有義務承擔和履行保障小區安全的責任。因此，物業要制定相應的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監控器，一旦出現失竊事件，調取錄像取證;采用登記方式對外來拜訪人員進行登記管理;加強巡邏，震懾偷盜行為的出現;小區如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發生等等。
三、結語
物業管理工作關系到小區業主居住、生活的質量、秩序和安全，物業人員在日常的管理工作中要立足于業主的需求，采取有效的措施不斷提高物業管理質量，提高業主的滿意度。
小區物業管理畢業論文范文二：商品房小區物業管理論文
一、人員配備
1.保安：每崗按進門崗1人，出門崗1人，監控崗1人，巡邏崗1人定崗。共4崗，每崗365天24小時服務，需派4人，共計16人。此是最少配置，上班高峰時需站崗，巡邏崗到出門崗。下班高峰時需站崗，巡邏崗到進門崗。
2.保潔：按三級服務標準，一般每1萬平米配1人，6萬平米配6名保潔。3.管理人員：配小區經理1名，管理人員2名(365天提供服務)，財務1名。4.維修人員：因需365天24小時提供維修服務，至少需2名維修人員(電工、登高等特殊作業需2人)。以上是最經濟的人員配備情況，再少會影響物業服務質量。
二、收入情況
1.管理費收入：設每月每平米收X元，假設物業管理費收繳率98%，整個小區每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。
2.停車費收入：固定車位：假設按物價局規定的場地停車費最高150元/車位計，300只車位*150元/車位=45000元。臨時停車費：臨時停車受居民戶數影響，戶數與訪客成正比，與小區周邊產權業態有關，如周邊有飯店、對外接待單位等，臨時停車費收入較高，反之收入較低。根據每個小區情況不同，臨時停車費一般在1000—6000元不等。60000平米小區，按平均100元/天計，每月臨時停車費收入3000元。停車費收入合計45000+3000=48000元。
3.廣告等其他公益性收入：根據電梯數、小區地理位置、小區品質不同而不同，60000平米小區按理想情況估計，每月按5000月計算。停車費、廣告等其他公益性收入按物業、業委會按三七開分成，物業占三成收入計(48000元/月+5000元/月)*0.3=15900元/月。業委會所得七成公益性收入，稅后補充進小區維修基金。
三、支出情況
1.保安工資：假設保安均為街道托底人員(此為最低支出)，按2014年最低工資標準1820元，加國定假日加班費(11天3倍工資計算)、高溫費(6-9月每人每月200元)、服裝費、停車收費提成獎勵等，計2400元/人*16人=38400元/月。
2.保潔工資：一般保潔人員為街道托底人員和外來民工，外來民工需繳社會保險費，按2014年最低工資標準1820元，加國定假日加班費、高溫費等，街道托底人員約2400元/人，外來民工約3600元/人，平均計3000元/人*6人=18000元/月。
3.管理人員、維修人員：包括國定假日加班費、高溫費、加社保費等，街道托底人員約3400元/人，在職員工約5600元/人，平均按4000元/人*6人=24000元/月。(扣除提供居民服務的維修人工費收入。)
4.辦公費用：包括辦公室水、電、電話及辦公用品，公用部位水電費(門衛室、地下室、路燈、樓道燈等，泵房、電梯用電由水泵、電梯運行費承擔。)60000平米小區，按2000元/月計算。
5.稅金：物業管理費、停車費、其他公益性收入的5.65%。(58800X元/月+15900元/月)*5.65%=3322.2X+898.356.因物業管理成本中，人力成本占主要成本，因此只分析以上成本費用。假設其他費用，如綠化養護費、維修工程費用全部由維修基金承擔。
四、盈虧平衡點測算
總收入=總支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+(3322.2X+898.35)55477.8X=67398.35X=1.21元/月
五、結語
若停車費、廣告等其他公益性收入按物業、業委會按三七開分成，6萬平方米商品房小區多層的物業管理費盈虧均衡點為1.21元/平米。一般情況下，物業公司與業委會協商，停車費、廣告等其他公益性收入對半開分成，則6萬平方米商品房小區多層的物業管理費盈虧均衡點下降為1.03元/平米。以上分析中，為降低人員成本，保安人員、保潔人員多為街道托底人員或外來民工，管理人員中也不乏街道托底人員。這是目前上海物業管理企業的現狀，這種情況導致了物業管理水平難以提高。本文分析了2014年度6萬平方米商品房小區多層的物業管理費盈虧均衡點，而且是從物業管理三級服務要求的人員最低配置;收入的理想狀態下進行分析。需要說明的是，小區規模與物業管理費盈虧均衡點成負相關。如果小區規模小于6萬平米，物業管理費盈虧均衡點會升高。并且以后每年隨著上海最低工資的調整，物業管理費盈虧均衡點將不斷提高。因此，建議業委會通過業主大會形式，適當提高物業管理費收費標準，進而提高物業管理水平，改善小區環境，最終達到物業保值升值的目的。
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