2017房地產行業營改增政策
營業稅歸于增值稅之后會對房地產產生怎樣的影響？以下是小編為您整理的房地產行業營改增政策解讀，希望對您有幫助。
房地產行業營改增政策解讀
1納稅人
一、在中華人民共和國境內銷售自己開發的房地產項目的企業，為增值稅納稅人。
二、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規模納稅人兩大類。納稅人年應征增值稅銷售額超過500萬元(含本數)的為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。
2征稅范圍
1根據《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》規定，房地產業主要涉及以下稅目
(一)房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目;
(二)是房地產企業出租自己開發費房地產項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目(不含不動產售后回租融資租賃)。
2不征收增值稅的項目
下列情形不屬于在境內銷售服務或者無形資產：
(一)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發生的服務。
(二)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。
(三)境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。
(四)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
3稅率和征收率
一、房地產企業銷售、出租不動產適用的稅率均為11%。
二、小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，征收率為5%。
三、境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。
從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。
4計稅方法
1基本規定
增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。
一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。
2一般計稅方法的應納稅額
一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算：
應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額
當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。
3簡易計稅方法的應納稅額
(一)簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：
應納稅額=銷售額×征收率
(二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：
銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)
5銷售額的確定
1基本規定
納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：
(一)代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費;
(二)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。
2具體方法
(一)房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。
納稅人按照上述規定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據為合法有效憑證。
(二)房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
(三)房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。。
(四)房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
(五)房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
3試點前發生的業務
(一)試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。
(二)試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。
(三)試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。
4銷售使用過的固定資產
一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執行。
使用過的固定資產，是指納稅人符合《試點實施辦法》第二十八條規定并根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。
5視同銷售的處理
納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉讓不動產而無銷售額的(用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外)，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：
(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：
組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)
納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。
6增值稅進項稅額抵扣
1增值稅抵扣憑證
納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。
納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
2準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額
(一)從銷售方取得的增值稅專用發票(含稅控機動車銷售統一發票，下同)上注明的增值稅額。
(二)從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。
(三)購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：
進項稅額=買價×扣除率
買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。
購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。
(四)從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
3不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額
(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。
納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。
(二)非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。
(三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
(四)非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。
(五)非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。
(六)購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。
(七)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。
只有登記為增值稅一般納稅人的房地產企業才涉及增值稅進項稅額抵扣。
7納稅地點
基本規定
屬于固定業戶的納稅人銷售租賃不動產應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣(市)的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅;經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。
屬于固定業戶的試點納稅人，總分支機構不在同一縣(市)，但在同一省(自治區、直轄市、計劃單列市)范圍內的，經省(自治區、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。
扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。
8納稅義務發生時間
一、納稅人銷售、出租不動產，為發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產過程中或者完成后收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產權屬變更的當天。
二、納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
房地產行業的主要特點
第一，基礎性。房地產業是國民經濟的基礎產業。這可從以下三方面來看;它為國民經濟各行各業的發展提供最基本的物質條件——房和地。它為勞動力提供生存和發展最必須的條件-住宅和各項配套服務設施。它為經濟發展和城市建設提供大量的財政支持-稅、利上繳與實物地租(配套完成的市政項目)。
第二，先導性。房地產產業的產業鏈條很長、環節很多，它的發展會帶動一大批相關產業的發展，它可帶動二百多個行業的發展。如房地產行業對鋼鐵、水泥、物流等行業的拉動是最明顯的。
第三，超前性。房地產業要為國民經濟各個行業提供基本物質條件，因此，必然要為滿足各行各業的發展對房地產的需求而超前發展。如鋼鐵、水泥。
第四，協調性。房地產業的發展必須同國民經濟的發展水平相協調。房地產商品的流通量取決于有支付能力的社會需求-有效需求，而支付能力又取決于國民經濟發展的總體水平。因此，房地產業要根據“有效需求”來確定生產規模，要適當超前，但不能脫離經濟發展的總體水平而過于超前。
第五，敏感性。房地產業是經濟發展的寒暑表-經濟上升，房地產業興旺;經濟下降，房地產業衰落。根據國稅總局網站相關資料統計，2011年房地產業對地方財政的貢獻至少在28.84%以上，這與2003年，中央將房地產作為國民支柱產業有關。企業家要十分注意分析和把握經濟發展的動態和趨勢，在一個城市投資房地產，重要的不在于該城市的地價、房價，而在于該城市經濟發展的前景。
第六，風險性。房地產業是一項風險產業，對于發展商而言，風險既有外部因素，也有內部因素：外部因素主要是政治、經濟形勢的變化，政策的調整，城市規劃的變化等等;內部因素主要是投資決策失誤、經營管理不善等等。緩解和規避風險的主要途徑是多元化經營。過去發展商只要造起房子甚至只要劃到紅線就能賺錢，現在不行了，競爭很激烈，發展商也得搞多種經營，要以豐補欠，不能在一棵樹上吊死。
基礎性、先導性，說明了房地產業在國民經濟中的重要地位以及行業發展的必然趨勢;
超前性、協調性，提醒我們要切實地把握房地產業發展的速度和力度，既要有超前意識又要有講求協調。
房地產行業營改增稅負分析
因房地產行業是最終的產成品完成環節，所以房地產行業營改增的前提是為房地產行業提供勞務、施工等行業必須首先也是營改增的行業，否則房地產行業就無法獲得抵扣進項稅額。我組為了分析房地產行業營改增的稅收影響，收集了15個已完成土地增值稅清算的項目對營改增前后的稅負進行了分析，從表(一)發現營改增后稅負從改前(營業稅)的5.5%到改后的(增值稅)6.28%，但絕對納稅額減少了377萬元，而為房地產服務的行業除了服務性行業稅負增加比較小外，其它的施工行業稅負都增加了3.08%，稅收額從改前的97，415，429.27元增加到改后的132，760，781.63元，增加了35.345.352.36元。因營改增后，計稅基數原來是價內稅變成了價外稅，所以它又影響了到土地增值稅與所得稅，所以房地產的營改增比其它行業的營改增更加復雜，可用“牽一發而動全身”的說法都不為過，從表二可以清楚看出15個項目總體稅金(營業稅、增值稅、土地增值稅、所得稅)才增加了25，688，052.18元，平均增加了171萬元。
從房地產行業的行業特點可清楚到房地產行業的營改增實質上也是規范了房地產行業的上游企業，現最直接為房地產行業服務的大多數企業的稅收征收方式是核定的，據實例測算依據為：
1.國家稅務總局二○○八年三月六日發布《企業所得稅核定征收辦法(試行)》的第三條 規定納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業所得稅：
(一)依照法律、行政法規的規定可以不設置賬簿的;
(二)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的;
(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(四)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的;
(五)發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的;
(六)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的
第四條 規定 稅務機關應根據納稅人具體情況，對核定征收企業所得稅的納稅人，核定應稅所得率或者核定應納所得稅額。具有下列情形之一的，核定其應稅所得率：
(一)能正確核算(查實)收入總額，但不能正確核算(查實)成本費用總額的;
(二)能正確核算(查實)成本費用總額，但不能正確核算(查實)收入總額的;
(三)通過合理方法，能計算和推定納稅人收入總額或成本費用總額的。
第六條 采用應稅所得率方式核定征收企業所得稅的，應納所得稅額計算公式如下：
應納所得稅額=應納稅所得額×適用稅率
應納稅所得額=應稅收入額×應稅所得率
或：應納稅所得額=成本(費用)支出額/(1-應稅所得率)×應稅所得率
第七條 實行應稅所得率方式核定征收企業所得稅的納稅人，經營多業的，無論其經營項目是否單獨核算，均由稅務機關根據其主營項目確定適用的應稅所得率。
主營項目應為納稅人所有經營項目中，收入總額或者成本(費用)支出額或者耗用原材料、燃料、動力數量所占比重最大的項目。
第八條 應稅所得率按下表規定的幅度標準確定：
行 業 應稅所得率(%)
農、林、牧、漁業 3-10
制造業 5-15
批發和零售貿易業 4-15
交通運輸業 7-15
建筑業 8-20
飲食業 8-25
娛樂業 15-30
其他行業 10-30
2.《海南省地方稅務局、國家稅務局關于調整建筑業核定征收企業所得稅應稅所得率的公告》
根據《國家稅務總局關于印發<企業所得稅核定征收辦法>(試行)的通知》(國稅發[2008]30號)的相關規定，結合征管實際，現將我省建筑業企業所得稅應稅所得率調整為10%。
《海南省國家稅務局 海南省地方稅務局關于調整核定征收企業所得稅應稅所得率標準的公告》(2011年第5號)有關建筑業應稅所得率的規定和《海南省國家稅務局 海南省地方稅務局關于調整建筑業核定征收企業所得稅應稅所得率的通知》(瓊地稅發[2009]170號)同時廢止。
納稅人在進行納稅申報時，首先應分別依據調整前后的應稅所得率計算出調整前后的應納所得稅額，再以應納所得稅額的合計數依據調整后的應稅所得率(10%)倒推出收入總額，最后將倒推出的收入總額填入納稅申報表(b類)的收入總額欄進行納稅申報。
本公告自2012年7月1日起開始施行。
3.《海南省國家稅務局、海南省地方稅務局公告2011年第5號》
為進一步規范我省企業所得稅核定征收工作，根據《國家稅務總局關于印發<企業所得稅核定征收辦法>(試行)的通知》(國稅發[2008]30號)，現對我省核定征收企業所得稅應稅所得率標準公告如下：
行 業應稅所得率(%)
農、林、牧、漁業6
制造業10
批發和零售貿易業9
交通運輸業10
建筑業8
飲食業15
娛樂業25
其他行業18
根據《國家稅務總局關于公布全文失效廢止 部分條款失效廢止的稅收規范性文件目錄的公告》(稅務總局公告〔2011〕2號)的規定，《國家稅務總局關于調整核定征收企業所得稅應稅所得率的通知》(國稅發〔2007〕104號)和《海南省國家稅務局 海南省地方稅務局轉發國家稅務總局關于調整核定征收企業所得稅應稅所得率的通知》(瓊國稅發〔2007〕215號)同時廢止。
猜你喜歡：
2017房地產行業營改增政策
