2017年合肥限貸限購政策內容(2)
2017年合肥限貸限購政策內容
貸款買房需要了解的問題
1、房貸首付比例
不同城市房貸首付比例不一樣，一般來說首次申請房貸首付比例最低2成，二套房首付比例最低3成!不過也有例外，首套房首付最高是北京、上海的3.5成。
2、房貸利率
目前全國房貸基準利率為4.90%。不過，不同銀行房貸利率優惠政策也不一樣。一般來說，普通老百姓買房能夠在基準利率上打9折左右，銀行評分的優質客戶能夠享受8折優惠，去年在銀行信貸相對寬松的時候，曾出現過7折的優惠。不過2017年，預計銀行信貸會有所收緊，例如北京實行房貸利率最低9折。
3、還款方式
目前主要還款方式還是等額本金和等額本息還款。等額本金是指每月等額償還貸款本金，利息逐月減少。前期還款額度大，后面還款壓力越來越少，適合高收入人群。等額本息還款是指把按揭貸款的本金總額與利息本金總額相加，平均分到每個月。目前是主要的還款方式，適合收入穩定的公務員教師等。
4、貸款額度和年限
一般銀行在放貸的時候，會看你的個人征信、月收入多少、還款能力及房屋評估值等等決定給你貸款多少錢。不過在還款能力上都是要求月收入≥房貸月供X2，部分銀行除外。貸款年限一般是20年以內，比較寬松的銀行可以30年。
5、首套、二套房認定標準
很多人都聽說過“認房又認貸”、“認房不認貸”，不明白這是啥意思?也不了解兩者的區別。認房，是指在界定二套房時，如果借款人在當地房屋登記系統中，已經有了登記信息，再買房時，該房將被界定為二套房或以上。
認貸，是指在界定二套房時，如果買家在銀行征信系統里已經登記有貸款買房的信息，那么又申請貸款買房時，將界定該房為二套房或以上。簡單來說： 認房是在當地房屋登記系統有房屋登記記錄，認貸是在銀行征信系統里面有房貸記錄。
銀行貸款五大政策
一、房地產信貸政策差異化，住房信貸增速將放緩
從已披露的多家銀行年報看，2016年銀行幾乎都加大了個人房貸力度。但是，從各家銀行在業績發布會上的表態看來，2017年銀行將嚴格執行差別化的房地產信貸政策，對投資性房貸規模進行控制。
自2016年“11.28樓市新政”實施以來，上海房地產市場逐步回歸理性。全國范圍內，隨著2017年各地樓市調控政策的持續出臺，銀行住房信貸增速也將“踩剎車”。
二、貸款將更多投向公司業務
2017年，銀行調整貸款結構后，其貸款將投向哪呢?
谷澍表示，工商銀行今年在滿足個人住房的合理需求的基礎上，同時貸款將更多投向公司業務等方面。
中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛也表態，在當前利率上行的環境下，銀行貸款投向會向企業部門傾斜。據央行公布的相關金融數據顯示，2月末，非金融企業及機關團體貸款增加7314億元。2017年，銀行貸款將繼續保持對實體經濟的支持。
三、商用房貸趨緊，放款時間延長
上海方面，因受到中國人民銀行的調控，其各大銀行均表示目前房貸較緊張。在資料齊全的情況下，北京銀行一個月以內可放款，像渣打銀行、恒生銀行等少數外資銀行審批完成后一般2-3天即可放款，其余銀行均表示一般至少需要2個月。
四、重慶出臺七不準規定
據了解，重慶市銀行業監管部門已明確要求銀行在發放貸款時不得附加不合理條件，應嚴格執行銀監會的信貸業務“七不準”規定。“七不準”規定具體內容為：一是不準以貸轉存(強制設定條款或協商約定將部分貸款轉為存款)，二是不準存貸掛鉤(以存款作為審批和發放貸款的前提條件)，三是不準以貸收費(要求客戶接受不合理中間業務或其他金融服務而收取費用)，四是不準浮利分費(將利息分解為費用收取，變相提高利率)，五是不準借貸搭售，六是不準一浮到頂，七是不準轉嫁成本。
五、南京銀行快速擴張引評級下調之辨
南京銀行快速擴張之路，自2007年2月，南京銀行設立了第一家異地分行——泰州分行正式開始。此后，南京銀行的擴張步伐未停止過。
據悉，對于南京銀行的快速擴張，去年就有多個機構提出質疑，引發外界對其資本充足率擔憂。著名評級機構標普，在2015年6月下旬，就將南京銀行列入“負面展望”的名單，理由是該行持續、快速的業務擴張使得其資本消耗過于迅速。
影響房貸年限的原因
1銀行對貸款年限的最長限制期限
銀行對房貸最長年限有要求，通常是不超過30年，但是今年信貸政策收緊，有銀行縮短了貸款最長年限，比如北京，將貸款最長年限縮短到25年，要知道，貸款期限長，付出的總利息就多，期限短，每月房貸月供多壓力大，假如貸款200萬，基準利率前提下，期限25年比30年每月房貸月供多出近千元，所以在房價較高的城市，貸款最長期限的變化對經濟能力有限的購房人影響較大。
2還款能力
還款能力同樣影響著貸款年限，銀行審查借款人收入時，要確定收入足以償還月供，房貸月供與收入的關系為：月供≤月收入X50%
3貸款人年齡
申請房貸時，貸款人年齡也是影響貸款年限的重要因素。有些銀行要求貸款人年齡+貸款期限，不得超過個人及其配偶法定退休年齡;而有些銀行則是要求貸款人年齡+貸款期限，須小于70年。每個銀行規定的貸款年限都是不一樣的，具體也要看銀行的規定。貸款年限與貸款人年齡的關系是：貸款年限=法定退休年齡-貸款人實際年齡，年齡越小，貸款年限越長。
4房屋性質
通常來講，購買商業用房和商住兩用房的，貸款年限最長不超過10年;私有產權轉讓房、拍賣房最長貸款期限為20年。民用性質的新房和二手房，貸款年限最長為30年，但新房的貸款年限通常比二手房長，主要是因為二手房的貸款年限會受到房齡的限制。不過需要注意的是，今年北京限制商住房交易，直接停止了向商住房發放貸款。
5房屋房齡
除了上面幾個，房屋房齡也是決定貸款年限的重要因素，尤其是二手房。有銀行規定，貸款年限+房屋房齡不超過30年，有的規定不超過40年，也有規定不超過50年的。
舉個例子：假如房子是2000年建成的，到今年房齡是17年，銀行規定的貸款年限+房屋房齡不超過50年，那么貸款年限=40-17=23年;如果此時貸款人是40歲，法定退休年齡為60歲，根據貸款年限與貸款人年齡的關系公式，貸款年限=60-40=20年，那么最長貸款年限就取20年這個期限。
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