常見二手房買賣三大糾紛：戶口、房款、交房

　　二手房買賣是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發商手里的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。下面由學習啦小編為你詳細介紹二手房買賣的相關知識。

　　常見二手房買賣三大糾紛：戶口、房款、交房

　　一、學區房戶口糾紛

　　案例：劉先生為了女兒能上某重點中學，購買了蔣先生位于該學區內的一套房屋。支付過戶后，蔣先生并未按期將戶口遷出，劉先生的女兒因戶口遲遲未遷入耽誤了上該重點中學的時間。多次溝通無果之下，劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，并按日支付總房款萬分之五的違約金(合同款項)。

　　蔣先生辯稱，自己新房還沒有下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對違約金予以酌減。法院經審理后認為，蔣先生未按照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應支付違約金。最終依法酌定蔣先生支付15萬元違約金。

　　相關法律規定：

　　合同法第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。但如果約定的違約金過分高，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　根據我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權是派出所，而非法院，法院亦無權判令強行將戶口遷出，就算的到法院的支持，購房者還是不一定能按時入戶。在此情況下，法官建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定遷出戶口作為支付全部或者購房款的條件;另一方面，提前查詢房屋現有戶口情況。將戶口是決定是否買房的因素之一，購房者需要據此對是否購房做出理智的判斷。

　　二、房款糾紛

　　案例：2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，支付了馬女士50萬元預付款，后將剩余房款分兩次匯到了一個名為張甲的賬戶。匯完款項后，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過戶手續，理由是小劉未付清房款。馬女士否認受到房款，而小劉亦也不能提交相關證據證明馬女士指示其將相關錢款匯到張甲的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號亦非張甲。現該案正在進一步審理中。

　　相關法律規定：

　　《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，當事人對自己提出的主張應當及時提供證據。《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

　　在二手房交易市場中，購房者應該將重要事項簽訂書面協議，并由雙方簽字蓋章確認進行保留。若有變更事項，應當簽訂補充協議予以明確。類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留賣方委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關證據。

　　三、交房糾紛

　　案例：2013年8月，張先生購買了陳先生的一套房屋并完成交易進行過戶，而張先生準備入住新房時，卻發現該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至2016年1月屆滿。于是張先生將租戶及陳先生訴至法院，要求租戶限期搬離，陳先生交付房屋。

　　相關法律規定：

　　合同法第二百二十九條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，不影響租賃人的使用。

　　買賣不破租賃原則：在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生影響，買受人不能以其已經成為租賃物的所有人為由，否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

　　所以，購房者在二手房買賣中，應該對房屋實際使用狀況進行全面了解;如果可以，應在買賣合同中明確條款約定，如果賣房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人，應支付違約金，以此加大賣房人的違約成本。