業主委員會的訴訟主體資格淺析(2)
三、賦予業主委員會訴訟主體資格之必要性和可行性
(一)業主委員會成為訴訟主體的法理依據
業主委員會成為訴訟主體在法理上存在可能。《民法通則》第二條規定，“中華人民共和國民法調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產關系和人身關系。”可見，我國民法上的兩個民事主體為公民和法人。而我國《民事訴訟法》則規定民事訴訟的主體為公民、法人和其他組織。也就是說，民事訴訟主體資格的范圍要比民事主體資格的范圍廣。這一立法模式清晰地告訴我們：民事權利能力與訴訟權利能力是可以分離的。不享有實體權利義務的“其他組織”，同樣享有民事訴訟主體地位，其通過民事訴訟獲得的權利和承擔的義務，最終由相應的民事主體來承擔。
此外，我國關于當事人能力的“實體當事人學說”中的“權利保護人說”認為，為保護他人權益而起訴或應訴的人也可以獲得當事人的地位，將那些依據法律規定對特定財產權益享有管理權或處分權的人納入當事人范圍，賦予其起訴及應訴的資格。該學說可以很好地解釋業主委員會可以成為訴訟主體，為其提供了有力的法理依據。
(二)賦予業主委員會訴訟主體資格是對現實的回應
近幾年來，隨著新建小區的不斷增多，業主委員會因涉及業主公共利益而作為原告出現的案件越發普遍。這些糾紛往往人數眾多、涉及面廣，且業主一般又處于弱勢地位。當業主公共利益受損時，如果選擇以代表人訴訟的方式提起訴訟，可能出現一部分業主主張訴訟，一部分業主因種種原因不愿意參與訴訟，從而造成“打官司難”的局面。賦予業主委員會訴訟主體資格，由業主委員會參與訴訟比業主自己參加訴訟具有優勢，擁有較為明顯的便利性，有利于維護業主的合法權益。
基于現實的需要，各地法院在審判實踐中，為了減少訴累，節約訴訟資源，對一些典型的案件也進行了受理，并承認業主委員會的訴訟主體資格。例如，2004年1月北京市高級人民法院試行的《關于審理物業管理糾紛案件的意見》第7條規定，“業務委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：1、物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的;……4、其他損害全體業主公共權益的情形。”又如廣州市翠湖山莊業主委員會訴廣州恒和物業管理有限公司移交物業管理權糾紛一案，廣州市中院在判決中認為：“業主委員會是一個固定的、有具體法定職責的組織，經業主大會授權，能夠提起民事訴訟，具有民事訴訟主體資格”。
由此可見，由業主委會直接起訴，是目前最科學、最有效、最便利的業主維權方式，賦予其訴訟主體資格不僅是現實的需要，也是審判實踐的成功經驗。
四、完善業主委員會訴訟主體資格的建議
業主委員會在近期尚不具備完全訴訟主體資格，由于法律規定的模糊和司法解釋的回避，以致審判實踐中各地法院對此認識不一，對于是否受理進退兩難。隨著物業糾紛的不斷增多，通過業主委員會代表全體業主進行維權是一種必然的趨勢，法律和司法解釋應該進一步明確其訴訟主體地位，以解決司法實踐中的困境。
對此，結合以往的立法經驗和審判實踐，對于賦予業主委員會訴訟主體資格可以選擇兩種模式：第一，業主委員會經過業主大會的授權成為訴訟當事人，在業主大會的授權范圍內于訴訟上和訴訟外主張權利;第二，在法律上明確規定業主委員會訴訟主體資格的范圍。訴訟主體資格的范圍應包括所能代表的主體范圍、客體范圍和訴訟權限范圍。我們認為，業主委員會的訴訟主體資格限于作為業主身份的物權所有人在物業管理過程中所享有的合法權益因其他主體的行為而受到損害時，業主委員會才可能為了保障業主的合法權益而取得訴訟法上的訴訟實施權。
業主大會和業主委員會的訴訟地位
業主大會是全體業主的集合，業主委員會是業主的代表，有訴訟資格，享有獨立的訴訟地位。
《民事訴訟法》第四十九條規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”而業主委員會要想成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織。法人必須符合以下四個條件：1、依法成立;2、有必要的財產或者經費;3、有自己的名稱、組織機構和場所;4、能夠獨立承擔民事責任。而業主委員會沒有自己獨立的財產，也不能獨立承擔民事責任，其法律后果只能由業主來承擔。
其他組織是指非法人組織，最高人民法院《關于適用<民事訴訟法>若干問題的意見》第四十條規定：“民事訴訟法第四十九條規定的其他組織，是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。”主要包括私營獨資企業、合伙組織、個體工商戶、農村承包經營戶、企業法人的分支機構、個人獨資企業和其他不具備法人資格的經營實體和公益團體等。有的法院據此認為業主委員會如果要具有訴訟主體資格，應該符合該條第(4)項的規定，即經民政部門核準登記并領取社會團體登記證。而法律規定業主委員會應當向房地產行政管理部門辦理登記，并不是向民政部門辦理登記，據此認定業主委員會不屬于社會團體，因而不具有訴訟主體資格。但是，業主委員會只要符合依法成立、有一定組織機構、有一定的財產這三個條件，就可以算作“其他組織”。
《物業管理條例》雖然沒有明確規定業主委員會的民事主體資格，但從其成立、職責及相關財產規定方面分析，業主委員會應屬非法人組織，因為1.系依法成立并向政府房管行政主管部門備案;2.系業主大會的執行機構，代表業主與業主大會與物業管理企業簽訂與物業管理相關的合同、履行合同;3.依法接受法律監督，代表業主對物業管理活動中的行為進行投訴;4.對物業公用部位、共用設備有占有支配權。既然法律法規賦予業主委員會在一定范圍內相應的權利義務，則在相應的民事法律關系中就應有其訴訟地位，二者必須統一。
物業管理合同糾紛案件訴訟主體的確定
一、業主委員會作為訴訟主體的確定標準
(一)業主委員會的成立標準
業主委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。業主委員會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。業主委員會應由業主大會選舉產生，其組成人員不得在物業管理公司中兼職。業主大會應由物業管理區域內的全體業主組成，業主人數眾多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。首次業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起一定期間內，應按《物業管理條例》有關規定，到當地物業管理行政主管部門辦理登記。未經登記確認或未經業主授權，他人以業主的名義將業主委員會予以登記的，視為業主委員會尚未依法成立。
(二)業主委員會的訴訟主體資格的確定
對于依法成立的業主委員會的訴訟主體資格，有觀點認為，業主委員會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。我們認為此種意見不妥。《物業管理條例》賦予了業主委員會對外簽訂聘用合同的權利，應視為業主委員會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。業主委員會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。業主委員會雖然不是法人，但其屬于依法成立的自治管理組織，應屬《民事訴訟法》第49條所規定的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。業主委員會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務，其可以成為適格的訴訟主體。我們認為，在下列情形下，業主委員會可作為訴訟主體參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：
1.物業管理公司違反合同約定損害業主公共權益的;
2.業主大會決定提前解除物業管理合同，物業管理公司拒絕退出的;
3.物業管理合同終止時，物業管理公司拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第29條第1款規定的資料移交給業主委員會的;
4.其他損害全體業主公共權益的情形。
二、物業使用人作為訴訟主體的確定標準
物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟主體：
(一)物業使用人與物業管理公司直接簽訂物業管理合同的;
(二)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理公司形成事實上的物業服務關系的;
(三)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;
(四)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。
在上述(三)、(四)情形下，業主可以列為共同被告。
三、開發商作為訴訟主體的確定
由于許多物業管理公司是開發商的下屬企業，當業主或業主委員會以物業管理公司不履行義務或有其他嚴重違約行為為由要求解除合同時，建設單位往往以拒絕移交公共用房和管理用房或其他配套、公共設施相要挾。如果因此發生糾紛，業主或業主委員會提起訴訟的，可將物業管理公司列為被告，建設單位列為第三人，也可以直接將建設單位作為被告，以侵權為由提起訴訟。
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