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投資公司是否有權簽訂物業管理合同

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  你知道物業管理合同嗎?依現行合同法,物業管理合同系無名合同之一種,其主要規范的是物業管理關系雙方當事人就特定物業的管理事項而合意設定的當事人雙方的權利義務關系。下面由學習啦小編為你詳細介紹物業管理合同的相關法律知識

  投資公司無權簽訂物業管理合同

  案情介紹

  1993年4月,濱海住宅小區的開發商某房地產公司將濱海住宅小區的住宅預售給A公司等13個業主。1994年9月,該住宅小區建成,遷入450家住戶。

  1995年1月,房地產公司和B物業公司簽訂《濱海小區物業管理承包合同》,合同約定:房地產公司將其開發的濱海小區第一期42棟高級公寓(面積約 12萬平方米)的物業管理承包給B物業管理公司(以下簡稱物業公司),承包期十年,承包金按實際住房面積計算,每月每平方米一元;合同簽訂后10日內,物業公司應向房地產公司支付履行保證金50萬元。


投資公司是否有權簽訂物業管理合同

  同年5月,房地產公司又和物業公司簽訂了《維修承包合同》,約定:濱海小區 1一42棟樓房在保修期內的維修任務由房地產公司總承包給物業公司維修,總承包工程款40萬元。

  上述合同簽訂后,物業公司向房地產公司支付了履行保證金50萬元。房地產公司也陸續向物業公司交付了物業管理房產及有關附屬設施。物業公司在實施物業管理行為期間,向住戶收取了物業管理費、維修基金、水電費等,但是沒有按合同約定向房地產公司支付承包金。

  房地產公司因此訴至法院要求物業管理公司支付承包費及違約金。案件在法院審理過程中,由A公司等13個業主組成的濱海小區業主管理委員會,已經在1997年8月經當地房地產管理部門批準成立,并與物業公司簽訂了《委托物業管理合同》。

  法院審判

  法院審理認為:本案投資公司只是濱海住宅小區的開發建設單位,其擅自與B物業公司簽訂合同,將住宅小區的物業管理權“發包”給物業公司行使,借機收取承包金。該行為侵犯了業主的合法權益,依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(五)項的規定,這個承包合同應為無效合同。

  判決駁回了房地產公司要求B物業管理公司償付承包金和承擔違約責任的訴訟請求。

  案例分析

  物業管理是近年來住房商品化過程中出現的新行業。物業管理是指物業管理公司對住宅小區提供公共性服務,根據其管理事實和服務行為,依照規定標準向住戶收取一定費用的一種社會性服務工作。目前國家對物業管理問題正在逐漸加以規范,不斷有新法律法規出臺。

  物業管理權是一種存在于他人所有物上的物權,因此誰可以行使該權利,應當由物的所有權人(即業主)決定,物業管理合同的當事人只能是業主和物業管理公司,他們之間是委托人和被委托人的關系,執行合同法中委托合同的有關規定。

  業主有參加住宅區物業管理的權利,并有合理利用房屋和公共設施、維護住宅區公共秩序、遵守住宅區物業管理規定的義務。由業主推選產生的業主管理委員會是住宅區物業管理的執行機構,有權選聘物業管理公司、物業管理人員或其他專業服務機構對本住宅區進行物業管理,并與其簽訂物業管理合同。

  本案,房地產公司無權將濱海小區的物業管理發包給他人,從中牟利,其簽訂的合同是無效的。只有業主管委會與物業公司簽訂了《委托物業管理合同》,才是合法有效的。

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  物業管理合同所設定的主要給付義務:

  1、物的管理,系指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理,原則上以建筑物的共有部分為限。

  2、人的管理,系指對區分所有人群群居生活關系所為之社區管理,其對象不外以居住于建筑物上的人為限,凡出入區分建筑物的人的行為,均應納入,內容一般為對建筑物不當毀損的管理、對建筑物不當使用的管理及對生活妨害秩序的管理。

  基于不同的具體情況,物業管理又可以分為部分管理和全部管理,單就其各自來看,在物業管理合同的簽定上似乎只是整體與部分的關系,應不存在特殊之處,然而,頗值疑問的一點是,為復合性的部分管理或整體管理簽定的物業管理合同是否是為非典型合同中的混合契約?

  從物業管理關系的主要給付義務來看,物業管理團體提供的服務既有對物業共有部分的狹義上的管理,又有對共有物業設施的維修、保養,既有有關機械設施的購買、更換,又有對居住環境的安全維護,其涉及到若干有名合同和無名合同的內容,主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。

  就此而言,物業管理合同的性質應該既不是現行法中所規定的任一類型的有名合同,也不是一般所謂的無名合同,而是一種類型結合合同,屬混合契約之一種,即一方當事人所負的所個給付義務屬于不同契約類型,彼此間居于同值的地位,而他方當事人僅付單一的對待給付(有償契約中)。

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