物業管理的相關知識(2)
物業管理的相關知識
物業管理的相關知識二：
11 、物業服務成本或者物業服務支出構成：
( 1 )管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
( 2 )物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
( 3 )物業管理區域清潔衛生費用;
( 4 )物業管理區域綠化養護費用;
( 5 )物業管理區域秩序維護費用;
( 6 )辦公費用;
( 7 )物業服務企業固定資產折舊;
( 8 )物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
( 9 )經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
12 、業主交納物業服務費的義務：
業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
13 、車輛收費：
普通住宅和經濟適用房小區內符合規劃標準的封閉式共用車庫和露天停車場(停車位)，由物業服務企業人員提供管理服務的，經價格主管部門批準，可收取停車服務費，具體標準由各級價格主管部門核定。
14 、業主大會：
業主大會，是指由物業管理區域內全體業主組成，或者業主人數較多時，由一定的業主代表組成，代表和維護物業區域內全體業主的共同利益，行使業主對物業的管理權利的業主自治、自律機構。業主大會的法律性質主要表現為是一種自行組成，自治、自律、自助的自治性組織。
15 、業主大會的職責
( 1 )負責制定、修改管理規約和業主大會議事規則。
( 2 )選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作。
( 3 )選聘、解聘物業服務企業。
( 4 )決定專項維修資金的使用，續籌方案，并監督實施。
( 5 )制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
( 6 )法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
16 、業主大會成立的條件
新建和已建成的商品房(包括經濟適用房)入住率超過 50% 的或入住率不足 50% ，但首戶入住已滿兩年的物業管理區域;公有住房出售率超過 50% 的物業管理區域，應當盡快組織召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會。
17 、業主大會成立的程序
( 1 )在物業所在地的房產行政主管部門指導下，街道辦事處(鄉鎮人民政府)及其委托的社區黨委領導下，由社區代表、業主代表，建設單位組成業主大會籌備組，負責業主大會的籌備工作。
( 2 )籌備情況介紹。由業主大會籌備組成員代表籌備組向全體業主介紹業主大會籌備的情況，業主對不明事項可以提問，由籌備者作答。
( 3 )業主委員會候選人提名。由業主大會籌備組成員代表籌備組介紹業主委員會候選人的基本情況，候選人也可以作自我介紹。
( 4 )審議、通過業主大會議事規則。業主大會議事規則由籌備組起草，在廣泛征求業主意見的基礎上形成，在第一次業主大會時提交全體業主討論通過。
( 5 )選舉產生業主委員會委員。由全體業主通過投票的方式選舉業主委員會成員，在此基礎上明確分工，形成業主委員會。
( 6 )在新產生的業主委員會的主持下審議、通過其他與物業管理相關的必須由業主大會通過的重大事項。
18 、業主委員會
業 主委員會，是指依據管理規約或者法律的規定，在房地產行政主管部門指導下成立的業主大會選舉產生的，由業主代表組成的代表業主利益、監督物業服務公司工作 和廣大業主履行管理規約的民間性組織。從我國司法實踐來看，業主委員會是一個物業管理區域內長期存在的、代表廣大業主行使業主自治管理權的必設機構，是業 主自我管理、自我教育、自我服務 , 實行業主自治自律與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的 安全與合理使用，貫徹執行國家有關物業的法律、法規及相關政策，并辦理本轄區涉及物業管理的公共事務和公益事業的社會性自治組織。因此，業主委員會不僅是業主參與民主管理的組織形式，也是業主實現民主管理的最基本的組織形式。
19 、業主委員會的職責
( 1 )召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
( 2 )代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
( 3 )及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行服務合同;
( 4 )監督管理規約的實施;
( 5 )業主大會賦予的其他職責。
另外，為了加強對業主委員會的管理，以便更好地維護業主的合法權益，《物業管理條例》規定了成立業主委員會實行備案制度。
20 、管理規約
管理規約，是指由全體業主共同制定，規范業主在物業管理區域內從事有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益的事項，且經全體業主簽署后對全體業主具有普遍約束力的規約。管理規約一般以書面形式訂立，全體業主應當共同遵守。
21 、管理規約的主要內容
( 1 )有關物業的使用、維護、管理。
( 2 )業主的共同利益。
( 3 )業主應當履行的義務。
( 4 )違反管理規約的行為及承擔的責任。
22 、業主在簽署管理規約時應注意問題
( 1 )開發商在預售出售房屋時，會制定臨時管理規約，在簽署預售合同或出售合同時要求購房者一并簽署，這對購房者而言，也具有約束力。但在業主按照地方法規成立業主委員會，審改通過管理規約后，原先由開發商制定的臨時公約即告失效。
( 2 ) 管理規約不應設定處罰權。這是因為管理規約本質上是自治規范，無權設定如罰款、扣押或沒收財產等類似行政處罰的罰則。只有法律、行政法規、規章才能賦予行政機關處罰權。而且，法律對此也有嚴格規定。業主委員會作為一個自治性組織是無權實施處罰的。但管理規約可以約定解決爭議的途徑和民事責任的承擔(如恢復原狀、賠償損失等)。
( 3 )管理規約是針對不動產物業的使用、管理等行為而設定的。只是在該物業區域內，物業所有人或使用人(含承租人)對物業的使用、管理等行為均應受管理規約的制約。
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