房地產入門基本知識_銷售房子的技巧和話術(2)
房地產名詞解釋及建筑基礎知識——術語
1、用地性質：指規劃用地的使用功能
2、用地面積：指規劃地塊劃定的面積
3、用地紅線：指經城市規劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界線。
4、容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：
5、建筑容積率=小區內總建筑面積之和/小區總占地面積×100%
(總建筑面積指小區內住宅、公共建筑、人防地下室面積總和)
控制高度;又稱建筑限高，指地塊內建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區，其建筑高度平頂房屋接女兒墻高度計算;坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度房計算。
7、建筑密度:指地塊內所有建筑物的基底面積占地塊面積的比例，即：
建筑密度=建筑基底總面積/規劃用地面積
8、綠化率：指各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。
綠地率=居住區綠地面積/居住區用地總面積×100%
綠化率=植被垂直投影面積/居住區總面積×100%
9、建筑間距系數
指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數。多層標準：1.5
10、層高：是指居室本層結構頂面至上一層結構頂面之間的距離(含樓板厚度)。
11、凈高：是指居室本層結構頂面至上一層結構頂面之間的距離(減去一個樓板厚度)
房地產土地使用年限：
居住用地：70年
工業用地：50年
綜合或其它用地：50年
商業、旅游、娛樂用地：40年
建筑分類——建筑高度分類
1、低層—— 3層及3層以下
2、多層—— 3層以上，7層以下
3、小高層—— 7層以上，11層以下
4、高層—— 12層以上，30層以下
5、超高層—— 30層以上
房地產銷售專業術語--案場銷售
1、起價：指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。
2、 基價：基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。
3、均價：指商品房在銷售價格相加之后的各數除以單位建筑面積的和數(銷售總建筑面積)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的"不計樓層、朝向，以2800元/平方米統一價銷售"，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。
4、預售價：指商品房在期房時預售的價格。
5、標價：又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。
6、成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格。
7、銷控：樓盤銷售情況反映在電子檔或紙質的上的買賣情況。
8、租控：招商情況反映在電子或紙資的招商情況。
房地產市調重要性及市調內容
重要性：
a) 市場調研是一樓盤定位銷售正確決策的前提;
b) 是銷售穩定和提高的基礎;
c) 是了解競爭對手優、劣勢的有力方法;
d) 是樓盤本身提高經濟效益的主要方法。
市調內容
1.地段(地點、交通、環境等)
2.公司組成(發展商、設計單位、承建單位、物業公司、環境設計等)
3.基本參數(占地面積、總建筑面積、容積率等)
4.建筑類別(商場、住宅、商住房、別墅等)
5.面積與戶型(面積與戶型配比情況)
6. 周邊及區內配套設施(周邊包括教育、購物、醫療、金融等;區內包括會所、健身房等)
7. 價格(起價、均價、最高價)
8. 推廣策略(現場促銷方式、廣告推廣方式)
9. 銷售情況(銷售率等)
10.付款方式(一次性付款、銀行按揭、免息分期付款等)
11.客戶群體(客戶群體分布情況)
12.樓盤優、劣勢等
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