有關房地產估價規范論文范文
隨著社會經濟的發展，房地產估價檔案隨著房地產估價行業的迅速發展而不斷引起人們的重視。下面是學習啦小編為大家整理的有關房地產估價論文范文，供大家參考。
房地產估價論文范文篇一
《 論房地產估價研究 》
【摘 要】房地產估價是一門重要的邊緣學科，隨著我國市場經濟體制的逐步完善，房地產市場的發展，房地產估價的作用也將日益突出。論文主要研究了國內外房地產估價理論和制度、房地產估價常用的估價方法及其比較，論文提出了房地產及房地產估價的概念，并比較了國內外房地產估價制度，分析了房地產估價研究的意義、房地產估價的程序、房地產估價的常用方法，并提出市場比較法是最常用的估價方法，闡述了房地產的估價報告的基本要求及格式。
【關鍵詞】房地產;估價;研究
1 緒論
1.1 房地產估價概述
房地產估價以房地產為對象。房地產通常被認為是一種良好的投資品，成功的管理可以使房地產所有者獲得經濟收益。在不同時期，每個人都有明確的需求，并對市場中出現的各種機會做出判斷，而這種需求和判斷又將決定他們對房地產市場的參與程度。這種自由選擇有助于形成自由的市場經濟。因此，個人和企業的行為影響著國家經濟的成功與否。
1.2 房地產估價的基本原則
房地產估價基本原則是對房地產估價業務在操作上的基本要求，它包括估價人員的行為慣例以及政府或有關法規對估價活動的總體要求。基于我國的現狀，目前在房地產估價活動中，應堅持如下六項基本原則。①最有效使用原則;②相類比較原則;③預測原則;④估價時點原則;⑤合法原則;⑥公平原則。
2 房地產估價程序房地產估價程序，是指房地產估價作業按其內在聯系，所形成的各個具體操作步驟和環節。
2.1 明確估價的基本事項
在實際進行房地產評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也多。一般來說，估價的基本事項包括四個方面。
(1)明確估價對象。①評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結構等。②評估對象權利狀態的確定。首先要明確所評估的是何種物權，是所有權，還是使用權或抵押權等。
(2)明確估價目的。估價目的通常決定了需要評估的價值類型。價值類型包括以下幾種：市場價值、使用價值、持續經營企業價值、投資價值、課稅價值。可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產核資、區域規劃、分析等。
(3)明確估價時點。估價時點是評估房地產價格的時間界限，房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。
(4)明確評估前提。由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種：①獨立估價。②部分估價。③合并估價或分割估價。④變更估價。
2.2 擬定估價作業計劃
明確了估價的基本事項，就可以基本把握住整個估價任務。為了保證估價工作高效享、有秩序地展開，應預先擬定出合理的作業計劃，其主要內容包括如下幾個方面：①初選估價方法或評估的技術路線，以便于以后的工作有目的地進行。②確定投入人員。這是估價作業計劃的關鍵內容。應根據評估任務量的大小、性質及難易程度確定，在確定時應充分考慮估價人員的專長。③制定評估作業日期及進度安排。評估作業日期一般是按委托人的要求確定的。④評估作業所需經費預算。一般而言，制定估價作業計劃多采用線條圖或網絡計劃技術，以保證計劃的合理與優化。
2.3 實地勘察
由于房地產在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據委托人或有關當事人提供的情況，還做不到具體、準確地把握估價對象。因此，估價人員必須親臨現場，實地查明有關情況。實地勘察的內容主要包括如下幾方面：①對象房地產的位置及其周圍環境。②對象房地產的使用情況及現狀。③了解當地房地產市場的特征和情況。
2.4 資料搜集
在房地產估價中，可獲得的信息的質量和數量與用這些資料并完成估價任務的方法及技術一樣重要。因此，辨別不同類型資料，研究可靠的資料來源，以及管理資料的能力對估價是非常重要的。在估價過程中處理市場、房地產和交易資料包括三個過程：①資料搜集;②資料組織;③資料分析。在資料搜集這一過程之前，估價師判定在估價過程的各種不同哪一類資料是有必要的：一般性、特殊性還是競爭性供給和需求資料。因此，估價師在完成估價報告的過程中，與客戶商量如何選擇資料類型。一般性資料是指在特定市場從事日常房地產估價的估價人員通常會擁有一些一般性資料。一般性資料包括影響房地產價值的社會、經濟、政府、及環境力量等因素。這類資料是估價人員在估價俢中用以累積知識的一部分。詳細資料包括有關被估房地產、可比的銷售及出租的實例房地產及相關地方市場特性的詳細資料。競爭性供給及需求資料，估價程序要求，房地產估價要依市場條件進行，而競爭房地產的供給，被估房地產的未來需求、及其最高最有效利用，是分析的重點。在勘查被估房地產及搜集房地產詳細資料后，估價人員要掌握，在特定市場上的主要競爭房地產供給量。
3 房地產估價方法
我國的房地產估價，是在改革開放后，伴隨著改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出現的，盡管起步晚，但發展很快，并得到了政府和社會的高度重視。房地產估價作為房地產開發經營過程中一項必不可少的環節，已經越來越受到人們的重視。目前，收益還原法、市場比較法、成本估價法是國內外房地產估價常用的三大基本方法，各有自己的理論依據和適用范圍。
4 房地產估價報告
估價人員經過估價分析后得出的結果應在估價報告中傳達給客戶。一份估價報告通過數據分析和相關性描述，使讀者了解估價問題的定義，并獲得明確結論。不管在詳細估價報告還是在簡要估價報告中，估價師都必須簡潔、清楚地陳述所有的事實、推理過程及其結論。估價報告的篇幅、類型和內容，取決于報告的用途、估價目的、所需解決問題的本質及復雜性和報告的預期使用者想得到的信息。
4.1 房地產估價報告：委托方;估價方;估價對象;估價目的;估價時點;價值定義;估價依據;估價原則;估價方法;估價結果;估人員;估價作業日期;估價報告應用的有效期。房地產估價技術報告：個別因素分析;區域因素分析;市場背景分析;最高最佳使用分析;估價方法選用;估價測算過程;估價結果確定;附件。
4.2 房地產估價報告的寫作要求
房地產估價是一項實操性很強的業務，房地產估價人員必須能夠動手寫作估價報告。房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業技能。寫好房地產估價報告，不僅要求房地產估價師具備房地產估價的專業知識，以及與房地產估價有關的各類知識，能夠了解和分析房地產市場的運行規律，同時還要掌握房地產估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。學習和掌握房地產估價報告的寫作，是房地產估價師一項很重要的專業訓練，能否成為一名合格的房地產估價師，達到執業要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。
5 結束語
房地產估價是一門科學性與藝術性結合的學科。是一種權利的估價，不同的權利限制必將導致不同的估價結果，作為行業從業人員，要在執業過程中不斷深入研究各種權利限制對于房地產價值的影響，才能推進房地產估價行業的不斷發展。
參考文獻：
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[4]王在隆.最新房地產估價規范與經典案例評析實用手冊.中國經濟科學電子出版社,2006,8.
房地產估價論文范文篇二
《 房地產估價方法研究 》
摘要：房地產的估價方法有較多種，但是也存在這一些問題，本文就房地產市場法估價方法、收益法估價方法、成本法估價方法展開了分析研究。
關鍵詞：房地產;評估方法;研究
引言
近年來我國房地產市場蓬勃發展，日趨完善，為房地產估價業務的發展提供了廣闊的空間，但由于目前還不太成熟的估價理論和方法，在實際估價作業時，估價結果偏離房地產真實價值的情況時有發生，在估價中出現的一些新情況，使得某些估價方法已不能完全適應新時期房地產估價的需要，結合房地產市場的現狀對估計方法的研究和改進措施的提出十分必要。
一、市場法估價方法存在的主要問題與改進措施
市場法是選取一定數量發生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法。在目前的房地產市場狀況下，用市場法進行估價主要存在以下問題：
1、難以準確的選取恰當的可比實例。選取可比實例是市場法估價中非常重要的一步，如果可比實例選取的不恰當，那么估價結果無法體現待估房地產的真實價值。而在現實生活中，由于房地產市場在不斷發展，可供選擇的交易實例也越來越多，但是可比實例的選取卻沒有一個客觀的標準，而是基本依靠估價人員的主觀判斷，這樣估價人員的專業與否會在無形之中影響最終的結果，使評估價格偏離市場價格。另外，有些估價人員為了圖方便，直接從二手房網站或某些相關網站選取可比實例，但這些數據中有些并不是真正的成交價格，這樣會直接影響估價結果的準確性。
因此，應從以下兩個方面注意可比實例的選取：第一，盡可能的排除估價人員主觀因素的影響，在對同一房地產進行估價時，由至少3名估價人員共同確定可比實例的最終選擇，確保選取的可比實例能較真實的反映待估房地產的價值。第二，房地產估價行業可以設立專門的信息部門，建立規范、標準的信息庫，有助于估價人員從中獲取需要的交易實例和市場信息，為可比實例的選擇提供詳實、準確、及時的數據平臺。
2、因素修正不夠科學客觀。由于房地產的特性，其成交價格通常巨大，在估價的過程中對其價格稍作修正，引起的結果就會和市場價格相差巨大。市場法中的因素修正主要包括交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整三個部分。目前因素修正的方法主要是估價人員憑經驗進行相關調整系數的確定，缺乏客觀的標準支持，主觀性太強。因此，不同的估價師的不同的判斷、估價人員對市場行情的把握不準都會直接影響到估價結果的精度。
因此，在對可比實例進行因素修正時，為了盡可能的避免主觀性，可以引用模糊數學這種新興的數學方法，該方法是運用線性代數、概率論和數理統計、微積分等理論來研究和解決各領域遇到的那些難以定量化的問題，而用市場法進行房地產估價的因素修正部分正是符合這個特征。
二、收益法估價方法存在的主要問題與改進措施
收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。在目前的房地產市場狀況下，用收益法進行估價主要存在以下問題：
1、難以準確的確定參數。未來各年凈收益和報酬率是收益法中比較重要的參數，這二個參數確定的是否準確對估價結果影響很大。第一，在對未來年凈收益測算的過程中，由于是以預測為基礎，在房地產市場比較穩定時都會產生一定的誤差，何況是目前房地產市場波動很大，幾乎很難正確確定其大小，同時，由于房地產市場不發達和估價人員水平的問題，都使未來年凈收益確定比較困難。第二，在房地產估價中，采用的報酬率是以無風險報酬率和風險報酬率兩部分來確定。由于在現實中不存在完全無風險的投資，因此通常選取同一時期的國債利率或銀行存款年利率來替代無風險報酬率，但風險報酬率則是估價人員根據估價房地產自身及其所在地區、行業、市場等所存在的風險做的主觀判斷。由于估價結果對報酬率具有高度敏感性，同時報酬率的選擇又有極大的主觀性，有些估價人員為了得到預想的結果來選用匹配的報酬率，使得估價結果嚴重偏離估價對象的真實價值。
因此，估價人員在確定凈收益的時候一定要弄清楚收益的主要來源方式，要根據房地產市場的變化采用正常客觀的凈收益，不能為了方便根據市場本應是采用不斷遞增的凈收益，而采用年凈收益不變的公式進行計算，多查詢相關類型房地產的數據，客觀合理的確定凈收益。在報酬率確定時，可以采用市場法求取，至少要有三個估價人員取不少于五個案例資料，運用累加法求取，把人為造成偏差的風險降到最低。
2、特定的假設前提有時難以實現。收益法要求估價人員要先根據待估房地產的情況做出一系列的假設，在此基礎上進行估價。當由于市場較大波動或其他原因導致假設不能成立時，收益法的估價結果就很難體現真實的價值。比如在建工程由于某種原因無法按時完工，產權糾紛使得房地產被法院查封等。
對于某些存在這類風險的房地產，估價人員在估價的過程中，除采用收益法外，同時采用市場法或成本法同時進行估價，然后對估價結果進行一定的調整，有些在收益法中無法識別的風險，可以通過別的估價方法體現出來，從而更容易得到房地產的真實價值。
三、成本法估價方法存在的主要問題與改進措施
成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。在目前的房地產市場狀況下，用成本法進行估價主要存在以下問題：
1、成本受市場影響不統一。在房地產成本費用的構成中，最為關鍵的土地取得成本和開發利潤受到市場的影響較大，隨房地產市場而變動。而建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費等項目受市場影響具有一定的滯后性，短期內不會因房地產市場價格的變化而波動。因此在成本確定的時會造成成本估算的誤差，從而影響估價結果。
因此，在運用成本法進行房地產估價時，可引入價格修正的方法，在積算價格基礎上引入相應的價格調整系數，根據受市場狀況的影響程度對不同的因素進行價格修正，價格調整系數的確定方法可按照市場法中的方法確定。
2、忽視了區位和外部性對房地產價格的影響。在成本法中，除土地價格外，其他因素都幾乎沒有體現房地產區位這一重要因素對房地產估價結果的影響。如狀況完全相同的兩棟房地產，遠離市區的房地產相對于市中心的房地產要便宜很多，甚至有些處于鬧市的狀況一般的的房地產也會比郊縣的全新房地產貴得多，因為忽視了區位的影響，使得評估結果的準確性受到影響。同時，由房地產本身所帶來的外部性在成本法中也無法很好地體現，在當前的市場狀況下，外部性對房地產價格的影響越來越大，在估價中不容忽視。
因此，可在建筑物的重現購建價格，尤其是土地取得價格和建設成本部分將區位因素考慮進來，通過價格修正使其更加合理客觀。引入外部影響系數來反映房地產功能效用和外部性對價格的影響，將原有公式中的折舊部分簡化為物質折舊，可以借助市場法來求取外部影響系數，從而使估價結果更加準確。
結束語
估價方法是房地產價格形成過程和價格內涵的反映，每一種估價方法反映的是相應價形成理論下的估價技術路線，估價公式是價格形成理論的具體表現形式。雖然估價方法不同，但在采用公開市場價值標準的前提下，運用各種估價方法評估的都是估價對象的公開市場價值。
參考文獻
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房地產估價論文范文篇三
《 房地產估價方法初探 》
【摘要】房地產業是我國第三產業的重要組成部分,也是我國當前一個重要的支柱產業,對發展我國國民經濟、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用,同時,房地產也和居民的生活和工作息息相關,是社會生產和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地產的估價方法進行了初步的探討。
【關鍵詞】房地產;估價方法;探討
隨著中國特色社會主義市場經濟的發展,房地產業由于對其他行業經濟關聯度高、帶動性強,已經成為中國國民經濟的支柱,但與此同時房地產行業也深受政策影響, 房地產在中國國民經濟中的地位日益突出.2010年,由于部分地區投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快,出現了不同程度的"過熱"、"虛熱"和結構性問題,存在較嚴重的市場風險,房地產開發結構的變化是漲價的主要原因。這些都給房地產估價行業帶來很大的壓力。所以要求房地產估價人員運用科學的估價方法綜合分析影響房地產價格各項因素。
1 市場比較法
市場比較法是將估價對象與估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較,對這些類似房地產的已知價格進行適當的修正,以此推算估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產,如房地產開發用地、普通商品住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。該方法是不適用很少發生交易、數量比較少的房地產，如特殊廠房、學校、紀念館、教堂、寺廟等。
2 收益法
收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法按資本化的方式不同，分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。報酬資本化法即現金流量折現法，是房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。運用收益法估價，需要預測估價對象的未來收益。可用于收益法中轉換為未來收益主要有如下幾種：1潛在毛收入;2有效毛收入3凈運營收益4稅前現金流量5期末轉售收益。運用收益法估價，核心是預測凈收益。收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種。一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準廠房、倉庫等類房地產;二是基于營業收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產。收益法評估往往是假設收入費用發生在某一個時點,實際發生時間與這種假設有偏差,這樣才可以用利息費用作調整。例如客觀租金收入發生在期末,費用在期間均勻發生,而評估時假設收入費用發生在期末,這時應考慮期間發生費用的貸款利息;租金收入發生在期初,費用在期間均勻發生,而評估時假設收入費用發生在期初,這時應考慮期間發生的費用進行折現。收益法實際上是一種動態法,而考慮利息費用是一種靜態法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴謹。因此,運用收益法要盡量將收入、費用發生的假設時間與加權折現期一致,而不必再考慮利息費用。
3 成本法
成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然后將重新構建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法最基本的公式為：房地產價格=重新購建 價格-折舊。
上述公式根據下列三類估價對象而具體化：1新開發的土地;2新建的房地產;舊的房地產。適用于舊房地產的基本公式是:舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題,現在土地出讓是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價格或重新開發成本是土地開發完成后的價值,而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發項目開發完成后的價值,包含建設期的貸款利息和開發利潤。
所以我認為這公式更明確:舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發利潤)×剩余使用年限修正系數+(前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤)×成新率。
4 假設開發法
假設開發法的估價對象是 具有開發或再開發潛力的房地產，可分為待開發的土地、在建工程、可裝飾修改或可改變用途的舊房三大類。未來開發完成后的價值可以用用市場法或長期趨勢法求取，也可以用收益法求取。根據考慮資金時間價值的方式不同，假設開發法分為現金流量折現法和傳統方法。運用該方法要注意一個問題，房地產開發收益率和房地產經營收益率的不同。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對假設開發法中的現金流量折現法中的折現率。
科學實用的估價方法,必須具備兩個條件:既有科學的理論依據,又能反映現實交易行為。房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看,房地產存在三種形態,即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外,房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格,因此,估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點,這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型,并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
5 運用估價方法進行估算并決定估價結果
5.1 評估方法的選擇
在選擇評估方法時,主要依據如下三個方面綜合決定的:
5.1.1 估價對象的房地產類型;
5.1.2 估價方法適用的對象和條件;
5.1.3 所搜集到的資料的數量和質量。
5.2 運用估價方法進行價格試算
依據某種方法直接計算出來的估價結果,還不足以令人信服,因此,在估價作業上一般不作為最終估價結果。這種價格,稱為試算價格。
5.3 調整試算價格
運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的,即使是運用同一估價方法,因所依據的資料不同,也會得出不同的計算結果。因此,必須對試算價格進行綜合分析并予以調整,使之不致產生重大的差誤。
結合估價對象和估價目的，正確運用估價方法進行估價。對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)估價方法進行估價。如果估價對象可以同時采用多種估價方法進行估價，就應當同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。因為不同的估價方法是從不同的角度來衡量估價對象的價值，同時采用多種估價方法進行估價可以相互驗證，從而使估價結果更加客觀合理。
5.4 最終估價額的決定
在如何決定最終估價結果上,有兩種不盡相同的的意見:
5.4.1 以調整得出的最終估算結果為主要依據。
5.4.2 以估價人員的經驗為主,參考估算結果。
我們認為第一種意見更為合理,應作為決定最終估價結果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動,有時需要估價人員更多地依賴于經驗來決定最終估價額。最終估價額的決定是整個估價作業的最關鍵步驟,一般應由幾位資深的估價師共同研究拍板。
6 撰寫估價報告
估價報告是記述評估成果的文件,為了保證其質量,在撰寫時要遵循掌握內容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據的原則。
參考文獻：
[1]彭希喬.《房地產估價方法與實務》. 電子工業出版社 .2007-9-1
[2]盧新海. 《房地產估價――理論與實務》復旦大學出版社，2010-12-01
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