物業管理基礎知識(2)
物業管理基礎知識
物業管理基礎知識二：
14、居住物業報修和維修有哪些規定?
答：物業報修和維修的權利義務應在物業管理服務合同中予以約定。合同沒有約定或約定不明確的，按下列規定執行：
(1)接受委托的物業管理企業，應向業主和使用人公布報修點和報修時間。業主和使用人可用電話報修，也可直接到報修點報修。
(2)業主、使用人報修項目分為急修項目和一般項目。物業管理企業接到急修項目報修的，應在24小時內修理;接到一般項目報修的，應在72小時內修理。物業管理企業未按時維修造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。
1)急修項目分為：
A、物業共用部位、共用設備、公共設施損壞發生危險;
B、因室內線路故障而引起停電和漏電;
C、因水泵故障和進水表內的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水;
D、水落管、落水管堵塞和水盤等設備漏水;
E、電梯故障，不能正常行駛;
F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞;
G、其他屬于危險性急修項目。
2)一般項目分為：
A、各類鋼、木們窗損壞;
B、水衛設備零件損壞;
C、屋面滲漏水;
D、其他屬于小修養護和便民服務范圍的項目。
(3)業主自用部位的原有自用設備的損壞，業主可以向該物業管理區域的物業管理企業報修，也可以向其他維修單位報修。向物業管理企業報修的，物業管理企業不得拒絕修理。
(4)急修以及維修項目在兩工以下的維修費用，由報修人認可簽字后，按規定列支;除此以外，共用部位、共用設備維修在兩工以上且維修費用在500元以上的，需經業主小組認可后予以維修，費用按規定列支。
(5)物業維修項目實行質量保修制度，保修期一般為三個月。修理項目竣工以業主驗收簽字為準。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。因修理質量引起的返修不得再收費。
15、業主、使用人在使用物業時哪些屬法律禁止的行為?違者將承擔什么責任?
答：業主使用人在物業使用中禁止下列行為：
(1)損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌;
(2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備;
(3)在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;
(4)侵占綠地、毀壞綠化;
(5)亂設攤、亂設集貿市場;
(6)亂倒垃圾、雜物;
(7)在建筑屋、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(8)排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲;
(9)法律、法規禁止的其他行為。
違反上述(1)、(2)、(3)禁止行為，由區、縣房產管理部門責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。
違反上述規定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行為，由有關行政管理部門按照各自的職責和相關的法律、法規處罰。
對上述禁止行為，上海市房屋土地管理局作了進一步具體應用的解釋：
(1)在底層天井圍墻破墻開門屬損壞住宅共用部位的行為;
(2)上述第(8)項所禁止的行為，是指環保法規定禁止排放的有毒、有害物質和發出的噪聲。
(3)在物業管理區域內，晚間(22點至清晨7點)不得進行有噪音的房屋施工。
16、改變住宅使用性質有什么規定?
答：住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，其業主應當征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意，并報區、縣地產管理部門審批。
物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。
違反上述第一款規定，由區、縣房地產管理部門責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。
違反上述第二款規定，由有關行政管理部門按照各自職責和相關法律、法規的規定處罰。
17、占用物業管理區域內的道路、場地，有什么規定?
答：任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場地的，應當與業主委員會簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。
除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛外，機動車在物業管理區域內行駛、停放極其收費的規定，由業主委員會決定。車輛停放收費標準按所在地的區、縣物價部門的規定執行。車輛停放的收益應當納入物業維修基金，用于公共設施的維修、更新。
違反上述第一條規定，由區、縣房地產管理部門責令其期限改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。
18、利用物業設置廣告等經營性設施，有什么規定?
答：利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續;經批準的，應當與業主委員會簽定協議，并支付設置費用。
按照前款規定收取的經營性設施設置費用應當納入物業維修基金。
利用物業設置的公益性設施，按照市人民政府的有關規定執行。
違反上述第一條規定，由區、縣房地產管理部門責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。
19、物業管理企業應當如何對裝修住宅活動進行指導和監督?
答：物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督，如發現有違反法律禁止的行為，應當勸阻制止，并督促改正;對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。
物業管理企業違反上述規定，由市房地局或者區、縣房地產管理部門責令其改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。
20、物業管理企業應當如何履行自己的職責?
答：物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求實施：
(1)按照國家和本市規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，實施管理服務;
(2)在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人;
(3)經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設施進行養護;
(4)發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修;
(5)接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理;
(6)做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊;
(7)每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核;
(8)定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務;
(9)發現違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政機關報告;
(10)按照物業管理服務合同約定的要求，做好業主委員會、業主、使用人委托的其他管理服務事項。
除上述規定外，物業管理企業應當配合居民委員會會做好社區管理、社區服務的有關工作。
物業管理企業違反上述規定，由市房地局或者區、縣房地產管理部門責令其限期改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。
21、物業維修基金如何設立和使用?
答：公有住宅和新建普通內銷商品住宅出售時應當設立物業維修基金。
新建高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅出售時，可以設立物業維修基金。
物業維修基金設立的具體標準和辦法由市人民政府規定。目前按市物價局、市房地局聯合規定：內銷商品住宅出售人應一次性按多層房屋建筑面積成本價的3%，高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋修繕基金。購房人首期應按多層房屋建筑面積成本價的2%，高層房屋建筑面積成本價的3%繳納房屋修繕基金。開發單位自用或出租的房屋，也應同時繳納上述兩項費用。成本價即當時房改年度出售的公有住房的成本價，如1996年度的成本價為1198元。
住宅出售單位應當將物業維修基金以業主委員會的名義存入金融機構，設立專門帳戶，按照不低于城鄉居民存款利率計取利息。住宅出售單位不按上款規定，由市或區、縣房地產管理部門責令其限期改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。
物業維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。
業主委員會應當定期公布物業維修基金的收支情況，接受業主監督。
22、物業維修、更新費用的承擔有什么規定?
答：物業維修、更新費用根據不同的維修、更新內容或責任按下列規定承擔：
(1)住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔;
(2)住宅共用部位和共同設備的維修、更新費用，由整幢住宅的業主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔;依照《上海市居住物業管理條例》設立物業維修基金的，在物業維修基金中列支;
(3)公共設施的維修、更新費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅建筑面積的比例共同承擔;依照《上海市居住物業管理條例》設立物業維修基金的，在物業維修基金中列支;
住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全時，區、縣房地產管理部門應當督促限期維修。
物業維修基金不足時，業主應當按照業主委員會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業維修基金。已售公有住宅的公共設施維修、更新費用，按照市人民政府的規定執行。
23、住宅的共有部位、共有設備維修時，相鄰業主、使用人應如何配合?
答：住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
24、物業管理服務具體事項包括哪些?
答：各項物業管理服務包括的具體內容是：
(1)房屋設備運行服務是指電梯、水泵、電視監控系統、有線對講系統、電視接受系統、避雷、消防、污水處理系統等設備的運行服務。物業管理企業應按照合同約定的服務內容、方式、時間和要求進行服務，定期對房屋設備進行保養，保證設備的完好和正常運行。電梯維修保養時，應保證每幢房屋有一臺電梯正常運行。
(2)保潔服務是指為保持物業管理區域內房屋共用部位和公共場、綠地的整潔而進行的管理服務。一般包括樓道、走道、門廳、屋頂、天臺等部位的定時清掃，內墻壁的除塵，公共門窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務。合同中的保潔服務應根據不同物業的保潔要求，明確保潔內容、要求及收費標準。
(3)保安服務是指為維護物業管理區域內公共秩序而進行的防范性巡視、值班。物業管理服務合同中的保安服務應根據不同物業的保安要求，明確保安的內容及收費標準。
(4)物業維修、更新費用的帳務管理，是指本物業管理區域內所涉及的物業維修、更新費用按幢立帳、按戶核算的帳務管理。
(5)物業檔案資料的保管，是指物業管理區域內各類物業、設施的驗收、接管檔案(圖、卡、冊)，物業分戶產權清冊，租賃清冊，業主、使用人情況表，共用設備、公共設施運行、保養、維修記錄，帳務等資料的保管。
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