2017年房地產政策解讀相關內容(2)
房地產的最新市場現狀
繼2013年和2014年連續兩年突破4萬億元后，中國官方預計2015年國有土地使用權出讓收入也將接近4萬億元。受國務院委托，財政部2015年3月5日提請十二屆全國人大三次會議審查《關于2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告》。新華社2015年3月5日授權發布了“關于2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告(摘要)”。在該摘要“2015年收入預計和支出安排”一項中有表述為：地方政府性基金本級收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國有土地使用權出讓收入39452億元，下降4.7%。
需要注意的是，這里的“國有土地使用權出讓收入39452億元”是預計數據，而非實際情況。
隨著中國房地產業的發展，國內地方政府的土地出讓收入總量也在逐年增加。
財政部2015年1月30日發布的“2014年財政收支情況”顯示，2014年1~12月累計地方政府性基金收入(本級)49996億元，比2013年增加1966億元，增長4.1%。其中，受房地產市場調整影響，國有土地使用權出讓收入42606億元，同比增加1340億元，增長3.2%。
而2013年中國國有土地使用權出讓收入則是首次突破4萬億元，達到41250億元，比2012年增加12732億元，增長44.6%。
對照2013年和2014年數據來看，雖然國有土地使用權出讓收入維持在4萬億元的高位，但增幅已經大幅縮小。
國有土地使用權出讓收入通常由四項政府性基金收入構成，除土地出讓金收入外，還包括新增建設用地土地有償使用費收入、國有土地收益基金收入和農業土地開發資金收入。
此前，地方政府國有土地使用權出讓收入在2011年達到3.1萬億元，2012年一度降至2.8萬億元。
房地產的相關條例
保證房地產開發的質量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標準，推行質量認證，的確是一條必由之路。房地產開發企業在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環節。
一、在立項過程中，要服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，對標書和合同要嚴格評審。
二、認真做好每一個項目的策劃工作，從市場調研、投資立項、征地、拆遷、委托設計、委托施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里;要按照策劃的結果，編制質量計劃，用以指導項目開發建設的實施，確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。
三、嚴格按ISO9000對采購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定，做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。
1、委托規劃設計時，在審查資質的基礎上，一般項目可采用議標的方法，重大項目可采用招標，甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建筑，還是聯片開發，都應和周圍的建筑及環境相協調，并體現出設計大師們高超的建筑藝術，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能只顧自身經濟效益，不顧社會效益。
2、委托施工時，可采用工程招標的方法。在審查資質的基礎上，優先選用通過ISO9000認證的施工企業。
3、要對供貨企業進行評價和選擇，以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。
四、按ISO9001的要求，搞好施工過程的質量控制，保證工程質量。
開發企業在工程招標后，不能放任不管，而要嚴格監控。在做好施工前期準備后，應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證，都應該按ISO9000標準來要求他們。
1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包;
2、對每一個工程項目都必須編制質量計劃，明確對施工過程控制的要求;
3、對關鍵過程、特殊過程必須編制作業指導書，嚴格按規程操作;
4、使用合格的施工設備和檢測器具，并保證施工安全;
5、對特殊過程必須嚴格控制，消除日后的事故隱患;
6、遵守法律、法規，不能給周邊環境造成污染等等。
五、按照ISO9001的要求，對建材質量和工程質量進行嚴格控制。
1、對于該委托監理的工程，開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇，再委托監理;
2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行(來不及檢驗而先投入使用)，最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行;
3、在過程檢驗中，不允許例外轉序(來不及檢驗而進行下道工序施工)或必須經過嚴格審批 ;
4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結果時，不得進行最終檢驗(竣工驗收)。
當然，房地產開發企業在貫標中還有很多重要工作要做，本文不擬一一敘述。
對于房地產開發企業來說，除了貫徹ISO9001以外，還要貫徹執行ISO14001(環境管理國際標準)和OHSAS18001(職業安全衛生國際標準)，這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能;才能使城市的立體環境(水、土壤、大氣等)得到控制和改善，才能使人與自然和諧;也只有這樣，才能贏得現代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產開發企業帶來效益，促進該領域的發展。
房地產的相關法規
1、中華人民共和國建筑法
2、中華人民共和國城市房地產管理法
3、物業管理條例
4、房屋登記辦法
5、商品房銷售管理辦法
6、土地登記辦法
7、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定(2007修訂)
8、國土資源部關于加大閑置土地處置力度的通知
9、最高人民法院印發《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知
10、最高人民法院民二庭庭長宋曉明在“物權法擔保物權國際研討會”上的講話——物權法擔保物權編實施中的幾個重要問題
11、國有土地上房屋征收與補償條例
12、城市房地產開發經營管理條例
13、城市商品房預售管理辦法
14、城市房地產抵押管理辦法
15、商品房銷售明碼標價規定
16、最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋
17、最高人民法院關于商品房買賣合同司法解釋
18、最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
19、最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件的司法解釋
20、最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
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